Der Privatverkauf einer Immobilie

Rechtliche und praktische Empfehlungen.

Dr. Jörg Lauer, Rechtsanwalt, langjährige Leitungsfunktion im nationalen und internationalen Immobilienfinanzierungsgeschäft im Landesbankensektor.

I. Einleitung

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, entscheidet sich zuerst, ob er dies „privat“ oder unter Einschaltung eines Maklers durchführen möchte. Ist diese strategische Vorfrage zugunsten des Privatverkaufs geklärt, geht es sodann um die Vermarktungsstrategie. Diese reicht vom Inserat in selektiven örtlichen oder regionalen Zeitungen, über abgesprochene Aushänge bei führenden Firmen und Institutionen bis hin zum Einstellen in überregionale Portale im Internet. Selbstverständlich ist dabei stets eine wahrheitsgemäße, gleichwohl werbewirksame Beschreibung des Objektes erforderlich, bei Internet-Portalen zusätzlich aussagekräftige Fotos. Die Formulierungen sollten auf die priorisierte Zielgruppe für die betreffende Immobilie ausgerichtet werden[1].

Die Strategie kann auch vorsehen, zunächst den Privatverkauf anzustreben und bei ausbleibendem Erfolg später einen Makler einzuschalten, der z. B. eine überregionale Klientel erreicht. Die konsequente Umsetzung der gewählten Strategie ist erforderlich, um die Werbung für die Immobilie zu steuern und zu vermeiden, dass diese wie das sprichwörtliche saure Bier „überall“ und unkontrolliert angeboten wird. Generell gilt es zu bedenken, dass Anzeigentexte verändert werden können, Eindrücke über Fotos aber haften bleiben. Zur Strategie gehört ferner, sich einen realistischen Zeitrahmen zu setzen, innerhalb ...


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Widerrufsrecht bei einer Novation

Thomas Wuschek, Rechtsanwalt, MBA, SanExpert-Rechtsanwalt

Im Bereich grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen bestand bis zum 31.10.2002 ein Widerrufsrecht nicht.

Allerdings ist es gerade bei unechten Abschnittsfinanzierungen umstritten, inwieweit im Rahmen von Prolongationsvereinbarungen oder Forwardvereinbarungen ein Widerrufsrecht besteht.

BGH, Urt. v. 23.01.2018, Az.: XI ZR 359/16

Der BGH hatte folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Kunde K und Bank S schlossen im Jahr 1997 einen Darlehensvertrag über eine Darlehenssumme von € 40.000,00. Im März 2006 schlossen sie eine vertragliche Vereinbarung über einen Verbraucherdarlehensvertrag von € 60.000,00. Hierin ist ein „Nettodarlehensbetrag“ von € 20.000,00 bezeichnet.

Bei den besonderen Vereinbarungen ist ausgeführt:

Aufstockung des Darlehens von € 40.000,00 auf € 60.000,00. Mit Unterzeichnung verliert der Darlehensvertrag von 1997 seine Gültigkeit.“

Das Darlehen war grundpfandrechtlich gesichert. Eine von Seiten der Beklagten vorgelegten Widerrufsbelehrung war falsch.

Im Jahr 2015 widerrief die Klägerin den Darlehensvertrag. Die Bank S verweigert die Rückabwicklung. Es wird eine Feststellungsklage erhoben.

Lösungsmöglichkeit

Ein Widerrufsrecht war bis zum 01.11.2002 für grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen nicht vorgesehen. Es war jedoch innerhalb verschiedener Banken üblich, bei Vorlage einer Prolongationsvereinbarung dem Kunden eine Widerrufsbelehrung ebenfalls mitzugeben.

Hiergegen hat der BGH bereits im Jahr 2013 ein Konzept entwickelt, nach dem innerhalb der unechten Abschnittsfinanzierung grundsätzlich auch kein Widerrufsrecht besteht (BGH, Urt. v. 28.05.2013, Az.: XI ZR 6/12).

Eine vorgelegte Widerrufsbelehrung führt nicht dazu, dass ein gesetzliches Widerrufsrecht entsteht (BGH, Urt. v. 22.05.2012, Az.: II ZR 233/10).

Auch sei die Vertragserklärung der Bank objektiv auszulegen, so dass regelmäßig auch nicht von einem vertraglichen Widerrufsrecht ausgegangen werden könne (BGH, Urt. v. 22.05.2012, Az.: II ZR 233/10).

Diese Rechtsauffassung wird von Seiten des BGH damit begründet, dass eine Widerrufsbelehrung nur dann vorgelegt werden muss, wenn ein neuer Darlehensvertrag geschlossen wird oder ein alter Darlehensvertrag dergestalt geändert wird, dass dieser als neu abgeschlossener Darlehensvertrag (Novation) gewertet werden muss.

Maßstab für eine Novation ist das Vorliegen eines Kapitalnutzungsrecht. Wird ein neues Kapitalnutzungsrecht vereinbart, das mit dem alten Kapitalnutzungsrecht nichts mehr zu tun hat, so entsteht ein neuer Darlehensvertrag und damit eine neue Verpflichtung zur Belehrung über das Widerrufsrecht.

Dies bedeutet u. a., dass der Austausch von Sicherheiten nicht zum Wiederaufleben des Widerrufsrechtes führen kann.

Vorliegend war das Kapitalnutzungsrecht des K erweitert worden. Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass ein solches Widerrufsrecht nur das neue nicht aber das gesamte Kapitalnutzungsrecht erfassen könne.

PRAXISTIPPS

  • Bei unechten Abschnittsfinanzierungen besteht grundsätzlich kein Widerrufsrecht.
  • Der Austausch von Sicherheiten führt nicht zum Wiederaufleben des Widerrufsrechtes.
  • Die Widerrufsbelehrung muss nur dann vorgelegt werden, wenn ein neuer Darlehensvertrag geschlossen wird oder ein alter Darlehensvertrag als neu abgeschlossener Darlehensvertrag gewertet wird (Novation).

SEMINARTIPP

19. Heidelberger Bankrechts-Tage, 21.–22.10.2019, Heidelberg.

Beitragsnummer: 71836

Anspruch der Bank auf Wertersatz i. H. d. Vertragszinses nach Widerruf

Tilman Hölldampf, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

Nachdem der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Widerrufsbelehrungen immer weiter verfeinert hat (vgl. Grüneberg, BKR 2019 S. 1 ff.), stellt sich in immer mehr Rechtstreiten die Frage, wie der Saldo, welchen der Darlehensnehmer nach Widerruf eines noch laufenden Darlehens an die Bank zu zahlen hat, zutreffend zu berechnen ist. Eine bislang in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs noch nicht beantwortete Frage war dabei, ob die Bank bei einem Darlehen, welches der Verbraucher trotz erklärtem Widerruf weiterhin bedient, Anspruch auf den Vertragszins auch für den Zeitraum nach dem Widerruf hat. Nachdem dies durch zahlreiche Gerichte in der Instanzrechtsprechung durchgängig bejaht worden ist (statt vieler: OLG Stuttgart, Urt. v. 18.04.2017, Az. 6 U 36/16; OLG Frankfurt, Urt. v. 27.04.2016, Az. 23 U 50/15; OLG Karlsruhe, Urt. v. 17.02.2016, Az. 17 U 77/15), hatte das OLG Düsseldorf zuletzt einen Anspruch der Bank auf Zahlung des Vertragszinses für den Zeitraum nach dem Widerruf verneint (OLG Düsseldorf, Urt. v. 30.04.2018, Az. 9 U 89/17, BKR 2019 S. 35).

SEMINARTIPPS

19. Heidelberger Bankrechts-Tage, 21.–22.10.2019, Heidelberg.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 11.11.2019, Würzburg.

Der Bundesgerichtshof sah sich daher in seinem Beschluss vom 19.02.2019, Az. XI ZR 362/17, Rn. 6, zu der Klarstellung veranlasst, dass die Verpflichtung des Darlehensnehmers zur Zahlung von Wertersatz auch für den Zeitraum nach dem Widerruf weiterhin aus dem Rückgewährschuldverhältnis (§ 357 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. i. V. m. § 346 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, S. 2 BGB) herrührt und nicht etwa aus dem Bereicherungsrecht. Insofern gilt nach zutreffender Auffassung des Senats nichts anderes, als § 357a Abs. 3 BGB für die geltende Rechtslage bestimmt.

 

 

PRAXISTIPP

Aufgrund der Klarstellung des Bundesgerichtshofs, dass auch nach Widerruf eines Darlehensvertrages weiterhin Wertersatz in Höhe des Vertragszinses geschuldet ist, erweist sich eine Vielzahl von durch Verbraucheranwälte vorgenommenen Abrechnungen innerhalb von Widerrufsrechtstreiten als fehlerhaft. Denn dort wird regelmäßig der Bank für den Zeitraum nach Widerruf gar kein Wertersatz bzw. lediglich Wertersatz in Höhe von 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz bzw. eines vermeintlichen marktüblichen Zinssatzes zugestanden. Dies, obwohl in nahezu allen Widerrufsfällen die Verbraucherseite es versäumt hat, die Bank durch das Angebot eines korrekt bezifferten Betrages in Annahmeverzug zu versetzen. Der zumeist in derartigen Rechtstreiten gegenüber der Bank geltend gemachte Abrechnungsanspruch besteht nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht (BGH, Urt. v. 17.04.2018, Az. XI ZR 446/16).

In seinem Beschluss vom 19.02.2019, Az. XI ZR 362/17, Rn. 5, hält der Bundesgerichtshof zudem fest, dass sich auch die Verpflichtung der Bank zur Herausgabe von mutmaßlich gezogenen Nutzungen nach Widerruf ebenfalls nach dem Rückgewährschuldverhältnis richtet, was zur Folge hat, dass Nutzungen von mehr als 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz in keinem Fall verlangt werden können. Zu beachten ist jedoch auch, dass der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss die Feststellungen des Berufungsgerichts als rechtsfehlerfrei bewertet. Das OLG Stuttgart hatte in seinem vorangehenden Urt. v. 02.05.2017, Az. 6 U 282/16, festgehalten, dass ein Anspruch des Darlehensnehmers auf Nutzungsersatz für den Zeitraum nach dem Widerruf in dem Moment nicht mehr bestehen kann, in welchem eine der beiden Parteien die Aufrechnung auch in Bezug auf nach Widerruf geleistete Zahlungen erklärt. Denn die Aufrechnung hat zur Folge, dass die Ansprüche des Darlehensnehmers auf Rückzahlung nach Widerruf erbrachter Zahlungen durch die Aufrechnung mit dem Zeitpunkt ihres Entstehens sogleich erloschen sind, sodass eine Nutzungsziehung durch die Bank nicht erfolgt ist. Auch dies gilt es, für die Abrechnung entsprechende Darlehensverhältnisse zu berücksichtigen.

 

Beitragsnummer: 62181

OLG Frankfurt erteilt „Kündigungsjoker“ eine Absage

Tilman Hölldampf, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

Das OLG Frankfurt hat in seinem Urt. v. 22.02.2019, Az. 10 U 184/17, zu der Frage Stellung genommen, ob bei einem Immobiliardarlehen, bei welchem das einzuhaltende Verfahren bei der Kündigung des Vertrags (Art. 247 § 6 Abs. 1 Nr. 5 EGBGB) keine Pflichtangabe darstellt (Art. 247 § 9 Abs. 1 EGBGB a.F.), gleichwohl eine Kündigung des Vertrags gestützt auf § 494 Abs. 6 S. 1 BGB a.F. möglich ist, mit dem Argument, dass „Angaben zum Kündigungsrecht“ fehlen.

SEMINARTIPPS

19. Heidelberger Bankrechts-Tage, 21.–22.10.2019, Heidelberg.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 11.11.2019, Würzburg.

Dem hat das OLG Frankfurt eine klare Absage erteilt. Unter Abgrenzung zum Beschluss des OLG Koblenz vom 15.10.2015, Az. 8 U 241/15, hält das OLG Frankfurt fest, dass weder der Wortlaut, der systematische Zusammenhang noch der Sinn und Zweck der Norm des § 494 Abs. 6 S. 1 BGB a.F. ein solches Kündigungsrecht gebieten, wenn die Angaben zum Kündigungsrecht gar keine Pflichtangabe darstellen.

 

 

PRAXISTIPP

Der Kündigungsjoker hat die gerichtliche Praxis bislang nicht übermäßig beschäftigt. Vereinzelt ist es jedoch zu Klagen gekommen, welche sich insbesondere auf einen Beschluss des OLG Koblenz vom 15.10.2015, Az. 8 U 241/15, stützten. Das OLG Koblenz kam in seinem Beschluss zu der Einschätzung, dass bei Immobiliardarlehensverträgen, auch wenn dort das einzuhaltende Verfahren bei Kündigung keine Pflichtangabe ist, gleichwohl „Angaben zum Kündigungsrecht“ erfolgen müssen, da andernfalls ein Kündigungsrecht gem. § 494 Abs. 6 S. 1 EGBGB a.F. besteht.

Die Problematik zeigt anschaulich, wie unsauber der deutsche Gesetzgeber bei Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie (Richtlinie 2008/48/EG) in deutsches Recht teilweise gearbeitet hat. Dies betrifft insbesondere die Differenzierung zwischen Verbraucherdarlehen und Immobiliardarlehen. So ist in der Tat bei alleiniger Betrachtung des Wortlauts der maßgeblichen Vorschriften nicht eindeutig, ob „Angaben zum Kündigungsrecht“ nach § 494 Abs. 6 S. 1 BGB a.F. mit dem „einzuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrages“ gem. Art. 247 § 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 EGBGB a.F. gleichzusetzen sind.

Allerdings zeigt ein kurzer Blick in die Gesetzesbegründung, dass hier ein und dasselbe gemeint ist (BT-Drucks. 16/11643 S. 82). Allein vor diesem Hintergrund ist nicht nachzuvollziehen, wie das OLG Koblenz zu der Einschätzung gelangt ist, die Norm des § 494 Abs. 6 S. 1 BGB a.F. statuiere eine eigene Pflichtangabe zum Kündigungsrecht. Auch die gesetzessystematische Verweisung des § 494 Abs. 1 BGB a.F. auf die Pflichtangaben gem. Art. 247 §§ 6 u. 9–13 EGBGB zeigt deutlich, dass die Norm lediglich an bestehende Pflichtangaben anknüpft. Stellt das einzuhaltende Verfahren bei Kündigung des Vertrags jedoch keine Pflichtangabe dar, so kann aus deren Fehlen auch kein Kündigungsrecht resultieren.

Dementsprechend haben maßgebliche Kommentatoren zwischenzeitlich in ihren neueren Auflagen auch klargestellt, dass die Angaben zum Kündigungsrecht lediglich bei Allgemein-Verbraucher-Darlehen erforderlich sind (MüKo BGB/Schürnbrand, 7. Aufl., § 434 Rn. 38; Palandt/Weidenkaff, 78. Aufl., § 494 Rn. 10).

 

Beitragsnummer: 62174

Ausschlusstatbestände für unerlaubte Einlagengeschäfte

Dr. Tilman Schultheiß, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

In jüngerer Zeit hat die BaFin wieder verstärkt gewerbliche Anlagemodelle untersagt, die sie als Einlagengeschäft i. S. d. § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 KWG qualifizierte. Der gewerbsmäßige Betrieb des Einlagengeschäfts ist erlaubnispflichtig (§ 32 KWG). Dieses Phänomen ist nicht neu, sondern davon waren in den letzten Jahren immer wieder verschiedene Emittenten und (in den sich anschließenden Haftungsprozessen wegen fehlerhafter Anlagevermittlung/-beratung) auch die involvierten Anlagevermittler/-berater betroffen. Die übliche Rückzahlungs- oder Einstellungsanordnung der BaFin (§ 37 KWG) mündet dabei in der Regel in einem Insolvenzantrag. Die eingezahlten Darlehen der Anleger sind vereinbarungsgemäß investiert und stehen nicht liquide zur Rückzahlung zur Verfügung. Ein Haftungsprozess gegen den Anlagevermittler/-berater ist damit vorprogrammiert. Nicht selten argumentieren die Kläger dann mit fehlenden Hinweisen auf eine vermeintlich bestehende Erlaubnispflicht oder gar mit einer deliktischen Haftung des Beraters (§§ 823 Abs. 2 BGB, 32 KWG).

SEMINARTIPP

Compliance-Jahrestagung, 18.–19.11.2019, Berlin.

 

 

Bei den Verfügungen der BaFin standen insbesondere Anlagemodelle im Fokus, bei welchen dem Betreiber des Anlagemodells von den Kapitalgebern/Anlegern entweder (1.) Nachrangdarlehen ohne grundpfandrechtliche Besicherung oder (2.) Darlehen ohne Nachrangklausel mit (häufig zeitlich verzögerter) grundpfandrechtlicher Besicherung gewährt wurden. Je nach Ausgestaltung ist hierbei regelmäßig der Tatbestand um die Entgegennahme von Geldern des Publikums i. S. d. § 1 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 KWG. Hierbei sollte allerdings nicht vorschnell der Tatbestand des Einlagengeschäfts bejaht werden; eine sehr genaue Betrachtung im Einzelfall ist geboten:

So ist für die Variante (1.) zu beachten, dass die Nachrangklausel dazu führen kann, dass das Merkmal der „unbedingten Rückzahlbarkeit“ entfällt. Unbedingt rückzahlbar sind nur solche Gelder, die nicht an Verlusten teilnehmen (s. Schäfer, in: Boos/Fischer/Schulte-Mattler, KWG, 5. Aufl. 2016, § 1 Rn. 46), was bei einer Nachrangklausel u. U. verneint werden kann. Voraussetzung ist, dass es sich um eine qualifizierte Rangrücktrittsklausel handelt (BaFin-Merkblatt, Eigenschaft v. 11.03.2014, Ziff. I. 5.). Denn eine solche qualifizierte Rangrücktrittsklausel bewirkt nach der Einschätzung der BaFin eine „Wesensänderung der Geldhingabe vom bankgeschäftstypischen Darlehen mit unbedingter Rückzahlungs-verpflichtung hin zur unternehmerischen Beteiligung mit einer eigenkapitalähnlichen Haftungsfunktion“ (BaFin-Merkblatt, Eigenschaft v. 11.03.2014, Ziff. I. 5.). Ein solcher Rangrücktritt erfordert deshalb, dass der Rückzahlungsanspruch ausgeschlossen wird, soweit die Rückzahlung einen Insolvenzeröffnungsgrund darstellen würde (Schäfer, in: Boos/Fischer/Schulte-Mattler, KWG, 5. Aufl. 2016, § 1 Rn. 46). Dabei ist zu beachten, dass die qualifizierten Rangrücktrittsklauseln auch zivilrechtlich (insbesondere AGB-rechtlich) wirksam sein müssen (vgl. hierzu Edelmann, BTS Bankrecht Ausg. Dez. 2018/Jan. 2019 S. 144 zu BGH-Urt. v. 16.10. u. 10.07.2018).

 

 

Für die (2.) Variante ist zu beachten, dass die BaFin eine ungeschriebene Bereichsausnahme vom Einlagengeschäft annimmt, wenn bankübliche Sicherheiten für die Einlagen bestellt werden (BaFin-Merkblatt, Eigenschaft v. 11.03.2014, Ziff. III.; s. auch BGH, Urt. v. 23.11.2010, Az. VI ZR 244/09). Maßgeblich ist, dass sich der Anleger im Sicherungsfall aus diesen Sicherheiten unmittelbar, d. h. ohne die rechtsgeschäftliche Mitwirkung Dritter, befriedigen kann (BaFin-Merkblatt, Eigenschaft v. 11.03.2014, Ziff. III.). Insbesondere ist hierbei die Bestellung von Grundpfandrechten an im Inland belegenen Immobilien als bankübliche Sicherheit anerkannt. Hier war bei der praktischen Ausgestaltung der beanstandeten Anlagemodelle die Besonderheit, dass die Grundpfandrechte regelmäßig erst nach Valutierung an bereits vorhandenen oder zu erwerbenden Immobilien bestellt wurden. Auch dies kann aber für die bankübliche Besicherung zumindest dann ausreichen, wenn die Bestellung der Sicherheit zeitnah nach der Valutierung erfolgt, da auch dies dem Schutzzweck entspricht und auch als banküblich angesehen werden kann.

Der Tatbestand des unerlaubten Einlagengeschäftes ist daher in jedem Einzelfall insbesondere mit Blick auf die bestehenden Tatbestandsvoraussetzungen zu prüfen.

Beitragsnummer: 62137

Ewiges Widerrufsrecht nicht mit Unionsrecht vereinbar

Kein Nutzungsersatzanspruch des Verbrauchers

Max Kirschhöfer, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

Der Generalanwalt am EuGH, Giovanni Pitruzzella, hat am 28.03.2019 (Verfahren Rs C-143/18) in einem dem EuGH vom Landgericht Bonn zur Vorabentscheidung vorgelegten Verfahren seine Schlussanträge vorgelegt. Die Schlussanträge nehmen zwar das Urteil des EuGH nicht vorweg, sind aber bereits deswegen beachtlich und für die Praxis von Relevanz, da der EuGH sich in den meisten Fällen den Schlussanträgen der Generalanwälte anschließt. Entscheidet der EuGH in einem sog. Vorabentscheidungsverfahren gem. Art. 267 AEUV, ergeht keine Entscheidung in der Sache. Vielmehr entscheidet der EuGH darüber, wie das Unionsrecht auszulegen ist. Das vorlegende (nationale) Gericht muss dem EuGH daher konkrete und abstrakt formulierte (Rechts-)Fragen zur Entscheidung vorlegen.

SEMINARTIPPS

19. Heidelberger Bankrechts-Tage, 21.–22.10.2019, Heidelberg.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 11.11.2019, Würzburg.

In dem dem Vorabentscheidungsverfahren zugrunde liegenden Sachverhalt hatte das beklagte Kreditinstitut mit zwei Verbrauchern unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln im Jahr 2007 einen Verbraucherdarlehensvertrag abgeschlossen. Die Verbraucher hatten im Jahr 2016 ihre Vertragsabschlusserklärungen widerrufen und begehrten u. a. die Zahlung von Nutzungsersatz auf bis zum Widerruf geleistete Zins- und Tilgungsleistungen, mithin für einen Zeitraum von rd. neun Jahren.

 

 

Das LG Bonn hat dem EuGH drei Fragen zur Vorabentscheidung vorgelegt. Mit der ersten Frage möchte das LG Bonn wissen, ob Art. 6 Abs. 2 lit. c RL 2002/65 (Richtlinie über den Fernabsatz von Finanzdienstleistungen) dahin auszulegen ist, dass die Norm einer nationalen Reglung entgegensteht, „die bei im Fernabsatz geschlossenen Darlehensverträgen nicht den Ausschluss des Widerrufsrechts vorsieht, wenn auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers der Vertrag“ beiderseits erfüllt wurde. Diese Frage betrifft somit die (Un-)Zulässigkeit des „ewigen“ Widerrufsrechts im Fernabsatz. Mit der zweiten Vorlagefrage möchte das LG Bonn wissen, welcher Verbraucherbegriff im vorliegenden Fall maßgeblich ist. Die dritte Vorlagefrage betrifft schließlich die Frage, ob eine Pflicht des Darlehensgebers zur Zahlung von Nutzungsersatz bei im Fernabsatz abgeschlossenen Geschäften besteht.

Die zweite Vorlagefrage betreffend führt der Generalanwalt am EuGH aus, dass in der Europäischen Union ein einheitliches Verbraucherleitbild anzulegen sei, welches der EuGH bereits in der Vergangenheit definiert habe (vgl. nur EuGH, Urt. v. 20.09.2017, Rs. C 2017/703). Es sei daher auch bei dem Widerrufsrecht im Fernabsatz auf „keinen anderen als einen normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Durchschnittsverbraucher unter Berücksichtigung aller einschlägigen Tatsachen und sämtlicher den Abschluss des Vertrags begleitenden Umstände abzustellen.“ Dies sollte wohl dahingehend verstanden werden, dass das Verbraucherleitbild, dass zum Teil von deutschen Gerichten angelegt wird und den Verbraucher nahezu entmündigt, als deutlich überzogen anzusehen ist.

Für die Kreditwirtschaft von weitaus höherer Relevanz dürften hingegen die durch den Generalanwalt vorgeschlagenen Antworten auf die Vorlagefragen eins und drei sein. Denn mit der vorgeschlagenen Antwort des Generalanwalts auf die erste Vorlagefrage bringt dieser zum Ausdruck, dass er der Ansicht ist, ein ewiges Widerrufsrecht sei mit europäischem Recht unvereinbar. Anders als die nationalen (deutschen) Gerichte, die den sog. Widerrufsjoker betreffende Fälle oft nur durch die Brille des Verbraucherschutzes zu sehen scheinen, arbeitet der Generalanwalt am EuGH – dogmatisch vorbildlich – heraus, dass Ziel der RL 2002/65 EG zwar auch der Verbraucherschutz, aber auch die Gewährleistung eines einheitlichen europäischen Binnenmarktes sei. So sollen durch die Richtlinie „Hindernisse für den freien Verkehr von Finanzdienstleistungen“ aufgehoben werden sowie ein hohes Verbraucherschutzniveau gewährleistet werden. Wird aber in einzelnen Mitgliedstaaten der Verbraucherschutz überspannt und an diesen Anforderungen gestellt, die weit über die vollharmonisierende Richtlinie hinausgehen, steht dies der Verwirklichung eines einheitlichen europäischen Binnenmarktes entgegen.

Konsequent weist der Generalanwalt abschließend darauf hin, dass die dritte Vorlagefrage somit keiner Antwort mehr bedürfe, er im Übrigen aber die Rechtsfolgen eines wirksamen Widerrufs eines Fernabsatzvertrages betreffend der Ansicht sei, die „Beschränkung der Rückerstattung durch den Anbieter auf den Betrag, den er gemäß dem Fernabsatz erhalten hat“ sei angemessen, womit der Generalanwalt letztlich zum Ausdruck bringt, dass er die Nutzungsersatzplicht des Kreditinstituts jedenfalls im Fernabsatz für unzulässig hält. Wenn dieses Ergebnis auch zu begrüßen ist, so überzeugt die Begründung nur teilweise. Denn der Generalanwalt führt aus, dass in dem kurzen Zeitfenster, welches für die Ausübung des Widerrufs zur Verfügung steht, kein Raum dafür verbleibt, einen konkreten (wirtschaftlichen) Vorteil zu bestimmen, „der vom Darlehensnehmer in so kurzer Zeit erlagt wurde“.

Beitragsnummer: 62129

Kreditsicherheiten: Bestimmtheit und Bestimmbarkeit

Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz als Falle für Sicherungsübereignung und Sicherungszession.

Prof. Dr. Patrick Rösler, Rechtsanwalt, Vorstandsvorsitzender FCH Gruppe AG und Professor für Bankrecht an der Allensbach Hochschule.

Die Sicherungsübereignung und die Sicherungsabtretung, Sicherungszession sind abstrakte Sachsicherheiten. Einer Form der Verträge bedarf er aus materiellrechtlichen Gründen nicht, sie werden aber dennoch regelmäßig per Formular aus Beweisgründen schriftlich vereinbart. Zentraler Punkt im Vertrag ist die ausreichend konkrete Bezeichnung der zu übereignenden Sache bzw. der abzutretenden Forderung(en), um die Wirksamkeit des Sicherungsvertrages nicht am strengen sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz scheitern zu lassen.

I. Bestimmtheit bei der Sicherungsübereignung

1. Grundsätze

Der Sicherungsübereignungsvertrag ist ein im BGB nicht geregelter schuldrechtlicher Vertrag. Bei der Bezeichnung der zu übereignenden Sache ist Bestimmtheit (im Gegensatz zur „leichteren“ Bestimmbarkeit bei den Zessionen) erforderlich. Nach sachenrechtlichen Grundsätzen muss sich die Übereignung auf bestimmte einzelne Sachen beziehen. Ist die Bestimmtheit nicht gegeben, ist die Sicherungsübereignung unwirksam.

Prüfungsmaßstab ist, ob ein Dritter allein nach Lektüre des Vertrages die übereigneten Sachen tatsächlich feststellen kann. Er wird es der Sache nicht ansehen, wer Eigentümer ist, also muss die Beschreibung so detailliert sein, dass sie eindeutig zuordenbar ist.

Beschreibungen wie „mein Kfz“, „mein Pferd“ etc. helfen dabei ...


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Aufklärungspflichten bei Kreditvergabe: Aktuelle BGH-Entscheidungen

Aufklärungsfallgruppen und Beratungsvertrag: Sittenwidrig überhöhter Kaufpreis, Tilgungsaussetzung gegen Kapital-LV und Fremdwährungsdarlehen

Prof. Dr. Patrick Rösler, Rechtsanwalt, Vorstandsvorsitzender FCH Gruppe AG und Professor für Bankrecht an der Allensbach Hochschule

Seit Jahrzehnten besteht die Rechtsprechung des BGH zur Aufklärungspflicht der Banken bei Kreditvergabe.[1] Diese kann sich auf einen der Ausnahmetatbestände zur Aufklärungspflicht ebenso stützen wie auf einen Beratungsvertrag. Anhand dreier aktueller Entscheidungen des XI. BGH-Zivilsenats aus den Jahren 2017–2019[2] werden die Grundsätze zur Umsetzung in der Praxis hier aufgearbeitet.

Grundsätzlich ist für die Frage der Reichweite von Aufklärungs- und Beratungspflichten zu unterscheiden, ob die Bank in der Rolle als Finanzierer vorvertragliche Aufklärungspflichten beachten muss oder ob sie als Berater tätig wird und der Darlehensnehmer dann eine vollständige Beratung nach der Reichweite des jeweils geschlossenen Beratungsvertrages erwarten darf.

I. Grundsatz: Keine Aufklärungspflichten

Im Grundsatz bestehen bei Abschluss eines Kreditvertrages oder eines Kreditsicherungsvertrages keine allgemeinen Aufklärungspflichten. Voraussetzung ist, dass die Bank sich darauf beschränkt, den Kreditwunsch des Kunden entgegenzunehmen und lediglich die Bedingungen des Vertrages mit ihm verhandelt. Dann muss die Bank nicht vor Risiken der Darlehensverwendung wie z. B. bei kreditfinanzierten Wertpapieranlagen oder bei kreditfinanzierten Immobilienerwerben warnen. ...


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Der Sicherheitenvertrag bei Überbrückungs- und Sanierungskredit

Rechts- und anfechtungssichere Vertragserstellung in der Unternehmenskrise des Kreditnehmers

Thomas Wuschek, Rechtsanwalt, MBA, SanExpert-Rechtsanwalt

I. Einleitung

Ein wesentliches Problem der Sanierungs- und Restrukturierungspraxis ist, dass Geschäftsleitung und Gesellschafter die existenzbedrohende Schieflage des Unternehmens häufig sehr spät erkennen oder nicht erkennen wollen.[1] Dieses Verschließen der Augen vor der ökonomischen Realität ist in der Praxis sehr häufig zu beobachten.[2]

Häufig wird auch der Finanzbedarf des Unternehmens verkannt.[3] Entsprechend ist in der Praxis nicht selten die Situation anzutreffen, dass erst kurz vor Eintritt der Insolvenzreife in einem Zeitpunkt drohender Zahlungsunfähigkeit – meistens nachdem externe Berater von den finanzierenden Banken zur Erstellung eines Sanierungsgutachtens beauftragt wurden – klar wird, dass die Fortführung und Sanierung des Unternehmens nur noch mit Hilfe einer externen Finanzierung gewährleistet werden kann.

Ist Liquidität notwendig, können von der Bank je nach den Anforderungen des Einzelfalls kurzfristige Überbrückungskredite oder langfristige Sanierungskredite gewährt werden.[4] Der Überbrückungskredit wird bereits in einer sehr frühen Phase der Krisenidentifizierung gewährt.[5] Er bezweckt die Beseitigung eines existenziellen, kurzfristigen Liquiditätsbedarfs, der infolge bereits ausgeschöpfter Bank- und Lieferantenkredite über den Fortbestand des Unternehmens entscheidet.[6]

Die Besonderheit liegt auch ...


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Zulässigkeit von Entgelten bei Krediten

Systematisches AGB-Recht oder nicht nachvollziehbares Case-Law des BGH?

Prof. Dr. Patrick Rösler, Rechtsanwalt, Vorstandsvorsitzender FCH Gruppe AG und Professor für Bankrecht an der Allensbach Hochschule

Entgelte werden vom BGH i. d. R. am AGB-Recht, dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, gemessen. Dazu muss zuerst geprüft werden, wann eine AGB-Regelung vorliegt, damit der Prüfmaßstab des im BGB geregelten AGB-Rechts Anwendung finden kann.

Sollten keine AGB vorliegen, können Gerichte und der BGH die Entgeltvereinbarung nur nach den allgemeinen zivilrechtlichen Regeln kontrollieren, i. d. R. findet dann die Rechtsprechung zur Sittenwidrigkeit Anwendung, die im Grundsatz in § 138 BGB geregelt ist. Nach der langjährigen Rechtsprechung des BGH verstoßen Entgelte dann auf jeden Fall gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden, wenn das Entgelt knapp doppelt so hoch ist wie der marktübliche Preis, bei einem Darlehen der Zinssatz für Dispokredite also bei 15 % liegt, wenn der Marktdurchschnitt 7,5 % beträgt. Kommen subjektive Komponenten hinzu wie das Ausnutzen einer Notlage des Kunden, kann diese Sittenwidrigkeitsschwelle auch absinken. Ist die Preisvereinbarung sittenwidrig, ist sie nichtig und damit nicht anwendbar.

I. AGB vs. Individualvereinbarung

AGB sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages ...


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