Entgelt für Treuhandauftrag bei Darlehensablösung unwirksam

Prof. Dr. Hervé Edelmann, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Thümmel, Schütze & Partner

In seinem Urt. v. 10.09.2019, Az. XI ZR 7/19, entscheidet der Bundesgerichtshof erstmals, dass das in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Entgelt für die allein im Interesse des Kunden erfolgte freiwillige und vorzeitige Freigabe der Grundschuld der abzulösenden Bank an die ablösende Bank AGB-rechtlich unwirksam ist. Die Tatsache, dass die kreditgebende und abzulösende Bank grundsätzlich nicht zur vorzeitigen Freigabe der zu ihren Gunsten bestellten Grundschuld gegenüber der ablösenden Bank verpflichtet ist, solange der Darlehensnehmer sein Darlehen nicht vollumfänglich zurückgeführt hat, rechtfertigt es entgegen der bisherigen nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nicht, in der vorzeitigen freiwilligen Freigabe der Grundschuld gegenüber der darlehensablösenden Bank von einer AGB-rechtlich nicht überprüfbaren entgeltlichen Sonderleistung zu sprechen (so aber LG Dortmund, Urt. v. 23.01.2018, Az. 25 O 311/17; OLG Köln, Urt. v. 27.05.2009, 13 U 202/08, BKR 2011 S. 244; Nobbe, WM 2008 S. 185, 194; Hofauer, BKR 2015 S. 397, 401; Müller, WM 2018 S. 741, 745; Edelmann, Münchener Anwaltshandbuch, Bank- und Kapitalmarktrecht, 2. Aufl. 2018, § 4 Rn. 60). Zur Begründung führt der BGH hierzu nur aus, dass die vorzeitige freiwillige Freigabe der Grundschuld gegenüber der ablösenden Bank lediglich Bestandteil der Erfüllung der Rückgewährpflicht der darlehensgebenden Bank aus der Sicherungsabrede ist.

SEMINARTIPPS

VerbraucherKreditRecht 2020, 20.04.2020, Würzburg.

Auf-/Ausbau Meldewesen-IKS – Erfahrungen aus Aufsicht und Bankpraxis, 20.04.2020, Frankfurt/M.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 23.11.2020, Frankfurt/M.

BUCHTIPP

Nobbe (Hrsg.), Kommentar zum Kreditrecht, 3. Aufl. 2018.

 

 

PRAXISTIPP

Mit seiner Entscheidung vom 10.09.2019, Az. XI ZR 7/19, widerspricht der Bundesgerichtshof ganz offenkundig seiner eigenen bisherigen und anerkannten Entgeltrechtsprechung, wonach der AGB-Inhaltskontrolle solche Klauseln entzogen sind, durch welche eine zusätzlich angebotene, weder vertraglich noch gesetzlich geschuldete Sonderleistung wirksam bepreisbar ist. Denn obwohl der Bundesgerichtshof in Rn. 23 seiner Entscheidung selbst noch ausführt, dass die kreditgebende Bank bei Ablösung des Darlehens ihres Kunden durch eine Drittbank nicht verpflichtet ist, vor der unvollständigen Rückzahlung des Darlehens die Grundschuld vorzeitig herauszugeben, hält er diese freiwillige, vertraglich nicht geschuldete vorzeitige Leistung der abzulösenden Bank für nicht entgeltfähig. Vielmehr ist der Bundesgerichtshof entgegen seiner bisherigen eigenen Meinung der Ansicht, die freiwillige vorzeitige und nicht geschuldete Freigabe der Grundschuld sei Bestandteil des Rückgewähranspruchs der Bank, die aus dem Sicherungsvertrag ihrem Darlehensnehmer auch zur vorzeitigen Freigabe der Grundschuld verpflichtet sein soll, was in sich widersprüchlich und mit der bisherigen langjährigen Rechtsprechung des BGH unvereinbar ist (vgl. hierzu neben der hier kommentierten Entscheidung zuletzt BGH-Urteil v. 17.01.2017, Az. XI ZR 170/16, BKR 2017 S. 152, 153, Rn. 7, wo der BGH noch ausgeführt hat, dass die abzulösende Bank erst nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens zur Freigabe der Grundschuld verpflichtet ist). Für die Praxis macht diese Entscheidung einmal mehr deutlich, wie unkalkulierbar die Entgeltrechtsprechung des XI. Zivilsenats des BGH geworden ist.

 

Beitragsnummer: 88680

EuGH betont Vorrang des Unionsrecht

EuGH zum Erlöschen des Widerrufsrechts bei Fernabsatz-Verbraucherdarlehensverträgen

Dr. Tilman Schultheiß, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

Der EuGH ist in seinem Urt. v. 11.09.2019 in der Sache C-143/18 (Romano) den Schlussanträgen des Generalanwalts gefolgt, der die Bedenken des vorlegenden LG Bonn gegen die Nichtanwendung des § 312d Abs. 3 Nr. 1 BGB a.F. zum vorzeitigen Erlöschen des Widerrufsrechts bereits geteilt hatte (dazu Schultheiß BKR 2019 S. 173). Damit ist die entgegenstehende nationale Rechtsprechung des BGH abzuändern, worauf auch der EuGH ausdrücklich hinweist, während sich der BGH in seiner jüngsten Entscheidung vom 15.10.2019 (XI ZR 759/17, in dieser BTS ebenfalls besprochen) eben jener Rechtsprechung entgegenstellt hat.

SEMINARTIPPS

VerbraucherKreditRecht 2020, 20.04.2020, Würzburg.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 23.11.2020, Frankfurt/M.

Das vorlegende LG Bonn hatte sich in seiner Vorlageentscheidung mit einer Widerrufsbelehrung für einen im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherdarlehensvertrag aus dem Jahr 2007 zu befassen. Diese Belehrung enthielt einen Hinweis auf ein vorzeitiges Erlöschen des Widerrufsrechts bei vollständiger beiderseitiger Erfüllung des Vertrages auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers. Zwar hat das nationale Recht in der maßgeblichen Norm – aufgrund der Harmonisierung einschlägiger gemeinschaftsrechtlicher Vorgaben (RL 2002/65 EG) – ein vorzeitiges Erlöschen vorgesehen (§ 312d Abs. 3 Nr. 1 BGB a.F.). Allerdings soll dieser Erlöschensgrund nach st. BGH-Rechtsprechung wegen des Vorrangs des in § 495 BGB geregelten Widerrufsrechts und der daher eingeschränkten Verweisung in § 312d Abs. 5 S. 2 BGB a. F. nicht für im Fernabsatz geschlossene Verbraucherdarlehensverträge gelten. Bei Verbraucherdarlehensverträgen verfüge der Verbraucher laut BGH über ein Widerrufsrecht, für welches nicht § 312d Abs. 3 Nr. 1 BGB, sondern § 355 Abs. 3 in Verbindung mit § 495 Abs. 1 BGB gelte. Nach der demnach (allein) maßgeblichen Regelung in § 355 Abs. 3 BGB erlischt das Widerrufsrecht jedoch nicht, wenn der Verbraucher nicht ordnungsgemäß belehrt wurde. Das Erlöschen des Widerrufsrechts bei voller Erfüllung auf Wunsch des Verbrauchers sei nicht vorgesehen.

Da § 312d Abs. 3 Nr. 1 BGB a.F. allerdings auf voll zu harmonisierendes Unionsrecht zurückging, das ein vorzeitiges Erlöschen eben auch für im Fernabsatz geschlossene Verträge über Finanzdienstleistungen vorsieht (Art. 6 RL 2002/65/EG), hat das LG Bonn nach Art. 267 AEUV vorgelegt.

BUCHTIPP

Nobbe (Hrsg.), Kommentar zum Kreditrecht, 3. Aufl. 2018.

 

 

Der EuGH stellt dazu im Anschluss an die Schlussanträge des Generalanwalts (dazu Schultheiß, BKR 2019 S. 173) zunächst fest, dass aus Art. 1 Abs. 1 der Richtlinie 2002/65 im Lichte ihres 13. Erwägungsgrundes hervorgeht, dass eine Vollharmonisierung erzielt ist. Deshalb stellt der EuGH sodann weiter fest, dass Art. 6 Abs. 2 Buchst. c der Richtlinie 2002/65 in Verbindung mit deren Art. 1 Abs. 1 und im Lichte des 13. Erwägungsgrundes einen Mitgliedstaat daran hindert, vorzusehen, dass der Verbraucher in dem Fall der vollen Erfüllung auf Wunsch des Verbrauchers über ein Widerrufsrecht verfügt.

Auf die weitere Frage des LG Bonn (auf welche es allein noch ankam) stellt der EuGH fest, dass Art. 5 Abs. 1 der Richtlinie 2002/65 in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a und Art. 6 Abs. 2 Buchst. c dieser Richtlinie dahin auszulegen ist, dass „die Pflicht eines Unternehmers, der im Fernabsatz mit einem Verbraucher einen Vertrag über eine Finanzdienstleistung schließt, die Information über das Bestehen eines Widerrufsrechts in einer für einen normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Durchschnittsverbraucher im Sinne der unionsrechtlichen Anforderungen klaren und verständlichen Weise zu erteilen, bevor der Verbraucher durch einen Fernabsatzvertrag oder durch ein Angebot gebunden ist, nicht verletzt ist, wenn der Unternehmer dem Verbraucher mitteilt, dass das Widerrufsrecht bei einem Vertrag, der auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers von beiden Seiten bereits voll erfüllt ist, bevor der Verbraucher sein Widerrufsrecht ausübt, ausgeschlossen ist, selbst wenn diese Information nicht dem nationalen Recht in seiner Auslegung durch die nationale Rechtsprechung entspricht, wonach in einem solchen Fall das Widerrufsrecht besteht.“

Dies ist zum einen die Konsequenz aus der Antwort auf die erste Vorlagefrage. Zum anderen hat der EuGH damit geklärt – ebenfalls den Schlussanträgen folgend – welcher Verbraucherbegriff maßgeblich ist: nämlich der des „normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Durchschnittsverbrauchers“, der sich deutlich von dem der BGH-Rechtsprechung unterscheidet. Nach letzterer kam es nämlich auf die „Interessen, Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten eines unbefangenen, durchschnittlichen und rechtsunkundigen Verbrauchers“ an, wobei dieses Leitbild nun nicht mehr als Maßstab für die Beurteilung der Ordnungsgemäßheit von Belehrungen herangezogen werden kann.

PRAXISTIPP

Die Entscheidung des EuGH ist überzeugend und angesichts der klaren unionsrechtlichen Vorgaben letztlich auch zwingend.

Nachdem der BGH in seiner ebenfalls in dieser BTS besprochenen Entscheidung vom 15.10.2019 bereits entschieden hat, die EuGH-Rechtsprechung nicht beachten zu wollen, ist für die betroffene Branche eine äußerst unbefriedigende Gemengelage zwischen nationaler und unionsrechtlicher Rspr. entstanden. Allerdings betont der EuGH zu Recht den Vorrang des Unionsrechts, der im vorliegenden Fall die nationalen Gerichte zwingt, jedenfalls im Wege der richtlinienkonformen Rechtsfortbildung (Schultheiß, BKR 2019 S. 173) dem Unionsrecht Geltung zu verschaffen, das eben in jenen Konstellationen ein vorzeitiges Erlöschen des Widerrufsrechts vorschreibt.

Dies hat auch der EuGH in der vorliegenden Entscheidung bereits festgestellt: Dort hat der EuGH nämlich ausgeführt, dass die Verpflichtung zur unionsrechtskonformen Auslegung zwar nicht als Grundlage für eine Auslegung contra legem des nationalen Rechts dienen darf, die nationalen Gerichte aber gegebenenfalls eine gefestigte Rechtsprechung abändern müssen, wenn sie auf einer Auslegung des nationalen Rechts beruht, die mit den Zielen einer Richtlinie nicht vereinbar ist. Nachdem das LG Bonn wie auch der EuGH zuvor explizit auf die nationale Rechtsprechung – des BGH – Bezug genommen hatten, war dieser Hinweis auch dorthin adressiert.

Wegen des maßgeblichen Verbraucherbegriffs des EuGH muss zudem die Frage der Fehlerhaftigkeit von Belehrungen künftig neu – und zwar wesentlich weniger großzügig gegenüber Verbrauchern als in der Vergangenheit – beurteilt werden.

Beitragsnummer: 88656

§ 312d Abs 3 BGB a.F. auf Verbraucherdarlehensverträge nicht anwendbar

Tilman Hölldampf, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

Auf Vorlagebeschluss des LG Bonn vom 09.02.2018 – 17 O 24/17, BKR 2019 S. 182, hat der Europäische Gerichtshof mit Urt. v. 11.09.2019 – C-143/18, WM 2019 S. 1.919, festgestellt, dass Art. 6 Abs. 2 lit. c) der Fernabsatzrichtlinie (RL 2002/65/EG) auch auf im Wege des Fernabsatzes geschlossene Verbraucherdarlehensverträge Anwendung findet. Nach dieser Vorschrift war das Widerrufsrecht des Verbrauchers ausgeschlossen, wenn der Vertrag auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers bereits von beiden Seiten voll erfüllt war. Der EuGH hat zudem betont, dass das nationale Gericht alle nach nationalem Recht vorgesehenen Auslegungsmethoden zu nutzen hat, um zu einem mit dem Unionsrecht vereinbaren Ergebnis zu kommen. Gegebenenfalls habe das nationale Gericht auch eine bestehende nationale Rechtsprechung abzuändern.

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte bereits vor Erlass der Entscheidung des EuGH mit Urt. v. 03.07.2018 – XI ZR 702/16, Rn. 10 ff., dargelegt, dass er eine Auslegung des nationalen Rechts dahingehend, § 312d Abs. 3 BGB a.F. finde auf Verbraucherdarlehensverträge Anwendung, für unzulässig erachtet. Mit seinem aktuellen Urt. v. 15.10.2019 – XI ZR 759/17 – hat der XI. Zivilsenat nunmehr umgehend auf die Entscheidung des EuGH vom 11.09.2019 reagiert und unter Bezugnahme auf sein Urt. v. 03.07.2018 nochmals klargestellt, dass er sich an der Anwendung des § 312d Abs. 3 BGB a.F. auf Verbraucherdarlehensverträge wegen des Verbots der Auslegung contra legem gehindert sehe.

SEMINARTIPPS

VerbraucherKreditRecht 2020, 20.04.2020, Würzburg.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 23.11.2020, Frankfurt/M.

Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass der deutsche Gesetzgeber bei Umsetzung der Fernabsatzrichtlinie bewusst § 312d Abs. 3 BGB a.F., anders als § 312d Abs. 2 BGB a.F., auf Verbraucherdarlehensverträge für nicht anwendbar erklärt habe (§ 312d Abs. 5 BGB a.F.). Dabei habe es der deutsche Gesetzgeber auch bei späteren Änderungen des § 312d BGB (a.F.) belassen. An diesen Willen des deutschen Gesetzgebers sei der Senat gebunden und könne die Vorschrift des § 312d Abs. 3 BGB a.F. daher nicht entgegen dem Willen des Gesetzgebers auf Verbraucherdarlehensverträge für anwendbar erklären. Damit sei eine Auslegung der Vorschrift i. S. d. europäischen Rechts nicht möglich.

PRAXISTIPP

Die Auffassung des Bundesgerichtshofs, der deutsche Gesetzgeber habe bewusst § 312d Abs. 3 BGB a.F. auf im Wege des Fernabsatzes geschlossene Verbraucherdarlehensverträge nicht anwenden wollen, ist hinzunehmen, jedoch keineswegs derart zwingend, wie der Senat dies darstellt. Aus der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 15/2946, S. 16) lässt sich entnehmen, dass der Gesetzgeber weiterhin einen Vorrang des Verbraucherdarlehensrechts vor dem Fernabsatzrecht wollte, mit Ausnahme der Vorschrift des § 312d Abs. 2 BGB a.F., welche den Verbraucher im Hinblick auf den Fristbeginn begünstige. Zugleich hat der Gesetzgeber dort jedoch für Finanzdienstleistungen, wozu ausweislich seiner Ausführungen gerade auch Verbraucherdarlehensverträge zählen, weiteren Anpassungsbedarf im Hinblick auf § 312d Abs. 3 BGB a.F. festgehalten mit Rücksicht auf Art. 6 Abs. 2 lit. c) der Fernabsatzrichtlinie (Erlöschen des Widerrufsrechts). Verbraucherdarlehensverträge waren von diesem festgestellten Anpassungsbedarf mithin keineswegs ausgenommen.

Unter BT-Drucks. 15/2946, S. 22 hält der Gesetzgeber sodann fest, dass § 312d Abs. 3 BGB a.F. im Hinblick auf das Erlöschen des Widerrufsrechts für Finanzdienstleistungen anzupassen ist, ohne dass auch hier mit nur einem Wort die Rede davon wäre, Verbraucherdarlehensverträge seien davon ausgenommen. Richtig ist zwar, dass der Gesetzgeber im Hinblick auf § 312d Abs. 5 BGB a.F. unter BT-Drucks. 15/2946, S. 23 ausführt, dass ein Vorrang des Verbraucherdarlehensrechts bestehe, mit Ausnahme des § 312d Abs. 2 BGB a.F. im Hinblick auf eine für den Verbraucher günstigere Regelung beim Fristbeginn. Diese Ausführungen stehen jedoch im Kontext der Vermeidung einer Doppelung des Widerrufsrechts, womit das Erlöschen des Widerrufsrechts zunächst einmal nichts zu tun hat. Auf etwas anderes als die Regelung zum Fristbeginn geht der Gesetzgeber an dieser Stelle auch gar nicht ein.

Ob diese Passage daher tatsächlich i. S. d. XI. Zivilsenats dahingehend zu deuten ist, der Gesetzgeber habe bewusst § 312d Abs. 3 BGB a.F. auf Verbraucherdarlehensverträge für nicht anwendbar erklären wollen, obwohl er einen Anpassungsbedarf im Hinblick auf diese Vorschrift sehr wohl festgestellt und Verbraucherdarlehensverträge dabei keineswegs ausgenommen hat, ist durchaus zu bezweifeln. Genauso gut könnte dem Gesetzgeber an dieser Stelle ein unbeabsichtigter und/oder redaktioneller Fehler unterlaufen sein. Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber bei späterer Gelegenheit § 312d Abs. 3 BGB a.F. bzw. § 312d Abs. 5 BGB a.F. nicht dahingehend geändert hat, dass der Erlöschenstatbestand ausdrücklich auch für Verbraucherdarlehensverträge gilt, lässt sich ebenfalls nicht zwingend auf einen bewussten Willen des Gesetzgebers schließen. Denn dass der Erlöschenstatbestand Gegenstand der Erwägungen des Gesetzgebers bei den vorgenommenen Änderungen gewesen wäre, lässt sich der Gesetzesbegründung nicht entnehmen. Aus dem Umstand, dass ein bestimmter Punkt schlicht überhaupt nicht bedacht wurde, auf einen bewussten gesetzgeberischen Willen zu schließen, wie der XI. Zivilsenat dies in jüngerer Vergangenheit gerne macht, ist keineswegs ein zwingender Gedankengang.

Nach dem Urteil des BGH vom 15.10.2019 dürfte aber jedenfalls klar sein, dass der Bundesgerichtshof das deutsche Recht auch im Hinblick auf den derzeit zur Überprüfung durch den EuGH stehenden „Kaskadenverweis“ (vgl. Vorlagebeschluss des LG Saarbrücken vom 17.01.2019 – 1 O 164/18) nicht contra legem dahingehend auslegen kann, dieser wäre unwirksam. Denn der „Kaskadenverweis“ gibt nicht nur die nationale gesetzliche Regelung zutreffend wieder, der deutsche Gesetzgeber hat obendrein eine entsprechend gestaltete Widerrufsinformation selbst in dem Muster nach Anl. 6 EGBGB a.F. als gesetzeskonform (vgl. BT-Drucks. 17/1394, S. 25 f.) vorgegeben (vgl. dazu: Hölldampf, BKR 2019 S. 192 ff.).

Beitragsnummer: 88648

Bonität nachhaltig beurteilen



Die fünfte Novellierung der MaRisk rückt Werthaltigkeitsaspekte in den Vordergrund

Dominik Leichinger, Prüfungsleiter im Referat Bankgeschäftliche Prüfungen 2, Deutsche Bundesbank, Hauptverwaltung in NRW. Die in diesem Gespräch vertretenen Auffassungen geben seine persönliche Meinung wieder und sind nicht notwendigerweise Positionen der Deutschen Bundesbank oder einer anderen Bankenaufsichtsbehörde.

       

Frank Schottenheim, Director, Financial Institutions, Risikomanagement, PS-Team Deutschland GmbH & Co. KG

           

Die Risikoprodukte von PS-Team zielen darauf ab, Kreditsicherheiten in der Mobilienfinanzierung zu prüfen. Damit decken sie einen Aspekt der prozessualen Anforderungen der MaRisk ab – Dominik Leichinger und Frank Schottenheim im Gespräch zu diesem Thema.

Frank Schottenheim: Herr Leichinger, PS-Team nähert sich dem Thema MaRisk mit seinen Angeboten aus der Objektsicherheiten-Ecke. Mit Ihrem Bundesbank-Hintergrund nehmen Sie die Gesamtperspektive ein. Könnten Sie kurz erläutern, worauf die fünfte Novellierung der MaRisk aus dem Jahr 2017 abzielt?

Dominik Leichinger: In die Überarbeitung sind Regelungen internationaler und europäischer Standardsetzer eingeflossen sowie Erfahrungen aus bankgeschäftlichen Prüfungen. Werthaltigkeitsaspekte rücken nun stärker in den Vordergrund. Sowohl die Anforderungen an die Beurteilung der Kapitaldienstfähigkeit (KDF) eines Kreditnehmers als auch an die Bewertung und Überprüfung ...


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Widerrufsinformation 2015

Kaskadenverweis/Aufwendungen gegenüber öffentlichen Stellen/Angabe von Darlehensvermittlungskosten

Olaf Sachner, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

In Widerrufsfällen, den Widerruf von Darlehen nach dem 30.07.2010 betreffend, wird durch Verbraucheranwälte regelmäßig vorgetragen, der sog. „Kaskadenverweis“ in der Musterwiderrufsinformation sei für den Verbraucher nicht transparent, die Bank habe Gestaltungshinweise zur Musterwiderrufsinformation nicht richtig umgesetzt und im Darlehensvertrag seien nicht alle Pflichtangaben enthalten. Ein aktueller Beschluss des OLG Celle vom 24.10.2019 – 3 U 87/19 – enthält hierzu klärende Hinweise, u. a. zur Verwendung des Gestaltungshinweises Nr. 4 der aktuellen Musterwiderrufsinformation für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge und zur Benennung eventueller Kosten der Darlehensvermittlung.

In seinem vorgenannten Beschluss hat das Oberlandesgericht Celle unter Verweis auf die herrschende Auffassung in der obergerichtlichen Rechtsprechung und den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 19.03.2019 – XI ZR 44/18 (vgl. hierzu Neuhof in BTS Bankrecht 2019 S. 64 f.) zunächst darauf hingewiesen, dass die exemplarische Benennung von Pflichtangaben und Gesetzen in der Widerrufsinformation i. S. eines Kaskadenverweises nicht zu beanstanden ist, diese mangels Anwendungsbereich der Verbraucherkreditrichtlinie 2008/48/EG hieran nicht zu messen ist und weder Veranlassung für eine Aussetzung des Verfahrens nach § 148 ZPO noch für eine Vorlage in einem Vorabentscheidungsersuchen zum Gerichtshof der Europäischen Union gibt.

SEMINARTIPPS

VerbraucherKreditRecht 2020, 02.04.2020, Würzburg.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 23.11.2020, Frankfurt/M.

Erbringt ein Darlehensgeber gegenüber öffentlichen Stellen Aufwendungen gem. § 357a Abs. 3 Satz 5 BGB, die er nicht zurückverlangen kann, und will er sich für den Fall des Widerrufs die Geltendmachung eines diesbezüglichen Anspruchs gegenüber dem Darlehensnehmer vorbehalten, sieht der Gestaltungshinweis Nr. 4 der aktuellen Musterwiderrufsinformation für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge (Anl. 8 zu Art. 247 § 6 Abs. 2 und § 12 Abs. 1) eine Ergänzung der Information über die Widerrufsfolgen des Inhalts vor, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber auch diese Aufwendungen zu ersetzen hat. Die Musterwiderrufsinformation in der vom 13.06.2014 bis 20.03.2016 anwendbaren Fassung enthielt einen entsprechenden Gestaltungshinweis mit der Nr. 5. Das Oberlandesgericht Celle hat in seinem Beschluss vom 24.10.2019 zutreffend darauf hingewiesen, dass die darlehensgebende Bank den vorstehend benannten Gestaltungshinweis auch dann verwenden darf, wenn sie die darin genannten Aufwendungen nicht erbracht hat. Denn dieser Hinweis kann nicht dahin ausgelegt werden, dass dieser nur verwendet werden dürfe, wenn der Darlehensgeber tatsächlich entsprechende Aufwendungen erbracht hat oder erbringen wird, da ein Zusatz, dass der Gestaltungshinweis nur oder erst in dem genannten Fall verwendet werden dürfe, gerade fehlt. Das Oberlandesgericht Celle führt unter Verweis auf die Entscheidungen der Oberlandesgerichte Düsseldorf, Urt. v. 22.11.2018 – 16 U 11/18 – und München, Urt. v. 09.11.2017 – 14 U 465/17 – weiter aus, dass sich bei verständiger Auslegung aus der Natur der Sache ergibt, dass dieser Gestaltungshinweis unabhängig davon verwendet werden kann, ob der Darlehensgeber entsprechende Aufwendungen tätigen wird oder nicht, da bei Vertragsschluss oftmals noch gar nicht feststeht, ob der Bank solche Aufwendungen überhaupt entstehen werden. Demgegenüber ist bei einer Verwendung des Gestaltungshinweises für den Verbraucher erkennbar, dass er beim Widerruf nicht in jedem Fall Aufwendungen zu erstatten hat, sondern jedenfalls nur, wenn diese erbracht worden sind.

Soweit die Pflichtangaben im in Rede stehenden Darlehensvertrag betroffen sind, stellte das Oberlandesgericht Celle u. a. fest, dass die Art des Darlehens mit ,,Annuitätendarlehen“ ausreichend angegeben ist und das Gesetz nicht verlangt, die Darlehensart zu erläutern. Zudem stellte das Oberlandesgericht fest, dass etwaige Kosten der Darlehensvermittlung nicht angeben werden mussten, und zwar unabhängig davon, ob diese eventuell in die Höhe des Sollzinses eingepreist worden sind, da nur solche Kosten anzugeben sind, die ihren Rechtsgrund im Kreditvertrag haben und für die Kosten der Darlehensvermittlung Art. 247 § 13 Abs. 1 EGBGB a.F. eine abschließende Sonderregelung enthalten. Der Senat folgte ausdrücklich nicht der in der Literatur (Schürnbrand/Weber, Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2019, BGB § 491a Rn. 30) vertretenen Auffassung, dass Kosten der Darlehensvermittlung anzugeben seien, die der Darlehensgeber zunächst an den Vermittler entrichtet, aber sodann an den Verbraucher in Form eines Zinszuschlags (sog. packing) weitergibt.

Beitragsnummer: 88611

Revisionscockpit auf Basis von Soll-Schlüsselkontrollen



Kommunikationsplattform zwischen Geschäftsleitung, Innenrevision und Fachbereichen zur Sicherstellung des § 25a KWG.

Andreas Richter, Bereichsleiter Innenrevision, Prüfung Banksteuerung, Kreditprozesse sowie Personalverwaltung und -unterstützung, VR Bank Enz plus.

I. Ausgangslage

Die Tätigkeiten der Revision sind darauf ausgerichtet, für das Institut Mehrwerte zu leisten. Neben den operativen Pflichtaufgaben

  • den Prüfungsplan einzuhalten,
  • Mängel festzustellen, damit sie möglichst frühzeitig bereinigt werden können, um Schäden abzuwenden,
  • mit der externen Revision gut zusammenzuarbeiten,
  • gelegentlicher Berater zu sein usw.

stellt sich immer wieder die Frage: Wie erfüllt die Revision den Anspruch, Mehrwerte zu erzielen? In Zeiten neuer Anforderungen besteht außerdem eine Chance, das Arbeitsleben zu bereichern, indem die Umsetzung neuer Anforderungen neue Modelle ausbringt.

Welche neue Anforderung besteht? Nicht gänzlich neu, aber nun offensichtlich verbindlich angekommen, ist die prozessorientierte Prüfung mit Schlüsselkontrollen als Prüfungsobjekt. Die Beschäftigung mit Schlüsselkontrollen ist kein frommes vorzeitiges Erfüllen mehr von erst in der Zukunft liegenden Anforderungen, sondern aufgrund des inzwischen etablierten Einsatzes neuer Checklisten durch den Jahresabschluss-Prüfer Pflicht für alle Fachbereiche, die mit dem Jahresabschluss-Prüfer zusammenarbeiten.

Daneben wurde durch die 5. MaRisk-Novelle 2017 in BT 2.3 [1] klargestellt, dass die Risikoeinstufung der Aktivitäten und Prozesse regelmäßig zu überprüfen ist.

Idee: ...


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Ausfall aus neuer Sicht



Die Revision in der Projektbegleitung zur neuen Ausfalldefinition.

Thomas Gerlach, Stv. Abteilungsleiter Interne Revision,Sparkasse Bad Hersfeld-Rotenburg.

Spätestens zum 31.12.2020 sollen für die Kreditinstitute neue Regelungen zu Ausfällen nach Art. 178 Abs. 1 CRR[1] gelten. Die Anpassungen können für die Banken ggf. weitreichende Folgen haben. Eine frühzeitige Beschäftigung mit dem Thema ist daher angezeigt, der Internen Revision kommt als Projektbegleiter dabei eine wichtige Rolle zu.

Die neuen Regelungen sind Teil eines Gesamtbildes, das sich deutlich abzeichnet. Die Bankenaufsicht auf europäischer Ebene sieht trotz einer Tendenz zur Verbesserung im Anteil der NPL (Non-performing-loans, notleidende Kredite) an den Gesamtausleihungen der Institute ein erhöhtes Risiko und damit auch eine mögliche Gefahr für die Stabilität des Finanzsektors.

I. Ausgangslage

Die Bedenken der Aufsicht lassen sich durch einen Blick auf die Zahlen nachvollziehen. Allein bei den bedeutenden Kreditinstituten in der Europäischen Union bestanden 2018 notleidende Kredite in einem Volumen von 628 Mrd. €[2]. Positiv ist anzumerken, dass der Bestand damit seit 2015 deutlich reduziert wurde, damals wurde etwa eine Bio. € an NPL festgestellt. Trotzdem ist auch die aktuelle Quote von 4,2 % der Forderungen bemerkenswert (siehe dazu auch bitte Abb. 1).

Abbildung ...


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Einsatz von Projektlisten bei Bauträgerfinanzierungen

Analyse und Plausibilitätsprüfungen laufender Bauprojekte

Michael Ziegler, Abteilungsleiter Projektfinanzierungen, Sparkasse Pforzheim Calw

Finanziert ein Bauträger seine Projekte ausschließlich über ein Kreditinstitut, so sollten die Zahlen aus dem Jahresabschluss lediglich einen ergänzenden Charakter für das Kreditinstitut haben. Bei einer professionellen Begleitung des oder der Bauvorhaben liegen dem Kreditinstitut i. d. R. detailliertere Informationen vor, als ein Jahresabschluss enthält. In diesem Fall dient der Blick in die Bilanz lediglich dazu, eventuelle Buchungen zur Ergebniskorrektur zu erkennen und diese für zukünftige Projekte entsprechend zu würdigen.

Finanziert der Bauträger seine Projekte über mehrere Kreditinstitute, so werden in der Praxis zwei verschiedene Vorgehensweisen beobachtet:

  1. Finanzierungsentscheidung erfolgt auf Basis der Detailprüfung des zu finanzierenden Projektes
  2. Finanzierungsentscheidung erfolgt auf Basis der Detailprüfung des zu finanzierenden Projektes sowie der Analyse der laufenden Projekte auf latente Risiken im Rahmen der Bilanzanalyse

Finanzierungentscheidung ausschließlich aufgrund Detailprüfung Projekt

Die Vorgehensweise nach Ziffer 1 deckt einen wichtigen Bereich, die Chancen und Risiken des eigenen Projektes transparent zu machen, ab. Allerdings kann auch ein sehr gutes Projekt in erhebliche Schieflage geraten. Dies geschieht, wenn der Bauträger während der Projektabwicklung gezwungen ist wegen der Schieflage eines anderen Projektes Insolvenz anzumelden oder in finanzielle Engpässe kommt. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die anderen Projekte:

  • Künftige Vermarktung in der Insolvenz
  • Erwerber halten fällige Zahlungen zurück
  • Handwerker bestehen auf Vorkasse oder Bürgschaften nach § 650 f BGB
  • Handwerker bestehen auf Ausgleich fälliger Abschlagszahlungen
  • Handwerker verweigern Ausführung weiterer Arbeiten
  • Verzögerungen im Bauablauf und damit Verfehlung der zugesagten Baufertigstellungstermine gegenüber den Erwerbern

SeminarTipps

Zertifizierter Spezialist „Bauträgerfinanzierung“, 16.–19.03.2020, Frankfurt/M.

Bauträger Spezial: Baukosten & Baukostenüberwachung, 18.03.2020, Frankfurt/M.

Bauträgerfinanzierungen unter erschwerten Rechts- und Marktbedingungen, 19.03.2020, Frankfurt/M.

Doch nicht nur die Insolvenz auch Liquiditätsengpässe des Bauträgers erhöhen das Risiko für das finanzierte Vorhaben. So nimmt die Gefahr zu, dass versucht wird, Rechnungen „schlechter“ Bauvorhaben zu Lasten „guter“ Bauvorhaben zu bezahlen, da die Kreditlinie des „schlechten“ Bauvorhabens beim finanzierenden Kreditinstitut ausgeschöpft ist. Daraus zeigt sich die Wichtigkeit, neben dem zu finanzierenden Vorhaben auch die weiteren Projekte einer Plausibilitätsprüfung zu unterziehen, um vorhandene Verlustbaustellen zu identifizieren und die Risiken transparent darzustellen. Aus diesem Grund sollte die Vorgehensweise nach Ziffer 2 der Regelfall einer professionellen Bauträgeranalyse sein.

Finanzierungsentscheidung auf Basis Detailprüfung Projekt sowie Analyse laufender Projekte

Um eine Plausibilitätsprüfung der Zahlen des Jahresabschlusses durchführen zu können, sind strukturierte Angaben zu den Projekten notwendig. Professionell aufgestellte Bauträger, die mit mehreren Banken zusammenarbeiten, führen meist derartige Projektlisten. Allerdings oftmals mit sehr unterschiedlichem Informationsgehalt. Aus diesem Grund sollte das bauträgerfinanzierende Kreditinstitut klare interne Vorgaben entwickeln, welchen Informationsstandards die vorzulegende Projektliste genügen muss. Sinnvoll ist, die Projektliste in regelmäßigen Abständen von drei bis sechs Monaten vom Bauträger vorlegen zu lassen – wichtig ist die Projektliste zum Bilanzstichtag. Doch auch den Verlauf der Projekte anhand der Projektliste zu verfolgen gibt zusätzliche Erkenntnisgewinne zu den anderweitig finanzierten Bauvorhaben.

InhouseTipp

 

Bauträgerfinanzierungen.

 

 

Inhalt der Projektliste

  • Bezeichnung des Bauvorhabens
  • Gesamtinvestitionskosten (GIK) inklusive genehmigter Nachträge
  • Kalkulierte Gesamterlöse
  • Verkaufsfähige Gesamtfläche
  • Bautenstand in Prozent der GIK
  • Genehmigte Kreditlinie
  • Bisher bezahlte Kosten
  • Anzahl der verkauften Einheiten
  • Fläche der verkauften Einheiten
  • Volumen der verkauften Einheiten
  • Höhe der von Erwerbern erhaltenen Anzahlungen
  • Höhe der noch offenen Anzahlungen
  • Beginn des Bauprojekts
  • Voraussichtlicher Fertigstellungstermin des Bauvorhabens
  • Bemerkungen

Prüfbereiche der Projektliste

  • Vergleichende Analyse möglich
  • Analyse Projektkosten über Quadratmeter-Kosten
  • Baufertigstellungsgrad: Erwerberzahlungen
    • Bauqualität
    • Rechnungsstellungsverhalten Bauträger
    • Zahlungsverhalten Erwerber
  • Markt- und projektstandsadäquate Vermarktung
  • Prüfung Wertansätze bei der Bewertung der halbfertigen Arbeiten in den Vorräten
  • Planmäßiger Baufortschritt
  • Bauzeitplanung
  • Bauablauf

PRAXISTIPPS:

  • Erst die Projektprüfung des Finanzierungsobjektes zusammen mit der Analyse von Bilanz und Projektliste ergeben einen professionellen Überblick über die Risikostruktur des Bauträgers.
  • Einheitlicher Informationsgehalt der Projektlisten innerhalb des Finanzierungsinstituts erleichtern die Gewinnung und Verbesserung der Analyseergebnisse.
  • Wie bei Bilanzen ergibt die Analyse von mindestens drei regelmäßig eingereichten Projektlisten das beste Resultat.

 

 

Beitragsnummer: 87286

Mittelstandsfinanzierung: Banken unter Druck



Der Vormarsch der Private Debt Fonds.

Dr. Clemens Stauder, Head of Legal I Business & Corporate Banking, Santander Germany.

I. Mittelstandsfinanzierung im Umbruch

Nach Jahren des Dauerausnahmezustands, zunächst bedingt durch die Finanzkrise, später fortgeführt durch das nunmehr chronische Niedrigzinsumfeld und die nicht enden wollenden Regulierungsbemühungen der Aufsichtsbehörden, zeigen sich die Banken in einer schwierigen Verfassung. Die Auswirkungen dessen treten an vielen Stellen zutage, insbesondere aber im Kreditgeschäft. Der deutsche Mittelstand, jahrzehntelang tragende Säule des wirtschaftlichen Erfolgs der Bundesrepublik und Objekt der Begierde internationaler Bankhäuser, gilt nach wie vor als besonders gewichtig im Sektor der Unternehmensfinanzierungen. Die Innovationskraft, Produktivität und Qualität, nicht zuletzt aber der langfristige Planungshorizont, machen diese Unternehmen für Darlehensgeber von jeher besonders attraktiv.

Diese Anziehungskraft hat über die Jahre kaum nachgelassen und sukzessive neue Marktteilnehmer auf den Plan gerufen. Neben den Digitalisierungsemporkömmlingen, den sog. Fintech-Unternehmen, die mehrheitlich Plattformen für Finanzierungen anbieten und meist Darlehenskonditionen vergleichbar machen bzw. solche vermitteln, sind dies insbesondere die aus dem anglo-amerikanischen Raum stammenden Private Debt Fonds (oder auch Kreditfonds genannt). Obwohl der deutsche Mittelstand in Finanzierungsfragen als konservativ zu charakterisieren ist, sind die neuen Darlehensgeber gerade hier derzeit besonders gefragt. Unterschiedlichen Schätzungen zu Folge liegt deren ...


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Immobilienerwerb und Inflationsschutz



Ein Werbeargument mit oder ohne Substanz?

Dr. Jörg Lauer, Rechtsanwalt, langjährige Geschäftsverantwortung im Immobilienfinanzierungsgeschäft im Landesbankenbereich, Hemsbach.

I. Einleitung

Gewerbliche und private Anleger investieren im zehnten Jahr des Aufschwungs in der Immobilienbranche unvermindert in „Betongold“. Die anhaltenden Preissteigerungen bei allen Objekt-Nutzungsarten werden durch die unverändert hohe Nachfrage, das nahezu unbegrenzt vorhandene Anlagekapital und nicht zuletzt durch die anhaltende Niedrigzinsphase geradezu befeuert. Ein Argument dabei ist, dass Sachwerte vor Inflation schützen sollen. Aus Renditegründen greifen Anleger zudem vermehrt auf Immobilienklassen zu, welche höhere Risiken beinhalten.

II. Anlageverhalten der Investoren

In Privathaushalten vorhandene oder verfügbare Liquidität fließt generell entweder in den Konsum oder in Anlagen. Bei Unsicherheiten über künftige wirtschaftliche Entwicklungen wird die Anlage bevorzugt. Hinzu kommt in Deutschland die latente Furcht vor Inflation – dies nicht zuletzt aufgrund der Währungsreformen in der Vergangenheit[1]. Das Vertrauen in die Euro-Währung leidet zudem seit den Geschehnissen in Griechenland und aktuell unter den Unsicherheiten, die von Italien ausgehen[2]. Im Vergleich verschiedener Anlageklassen und ihrer Renditeaufschläge gegenüber „sicheren Anlagen“, z. B. Sparguthaben oder Bundesanleihen, wird den Kapitalanlegern die Immobilie vielfach als die höher rentierliche Anlageform angeboten; Eigennutzer folgen dem Sachwert-Argument.

In Unternehmen ...


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