Der Privatverkauf einer Immobilie

Rechtliche und praktische Empfehlungen.

Dr. Jörg Lauer, Rechtsanwalt, langjährige Leitungsfunktion im nationalen und internationalen Immobilienfinanzierungsgeschäft im Landesbankensektor.

I. Einleitung

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, entscheidet sich zuerst, ob er dies „privat“ oder unter Einschaltung eines Maklers durchführen möchte. Ist diese strategische Vorfrage zugunsten des Privatverkaufs geklärt, geht es sodann um die Vermarktungsstrategie. Diese reicht vom Inserat in selektiven örtlichen oder regionalen Zeitungen, über abgesprochene Aushänge bei führenden Firmen und Institutionen bis hin zum Einstellen in überregionale Portale im Internet. Selbstverständlich ist dabei stets eine wahrheitsgemäße, gleichwohl werbewirksame Beschreibung des Objektes erforderlich, bei Internet-Portalen zusätzlich aussagekräftige Fotos. Die Formulierungen sollten auf die priorisierte Zielgruppe für die betreffende Immobilie ausgerichtet werden[1].

Die Strategie kann auch vorsehen, zunächst den Privatverkauf anzustreben und bei ausbleibendem Erfolg später einen Makler einzuschalten, der z. B. eine überregionale Klientel erreicht. Die konsequente Umsetzung der gewählten Strategie ist erforderlich, um die Werbung für die Immobilie zu steuern und zu vermeiden, dass diese wie das sprichwörtliche saure Bier „überall“ und unkontrolliert angeboten wird. Generell gilt es zu bedenken, dass Anzeigentexte verändert werden können, Eindrücke über Fotos aber haften bleiben. Zur Strategie gehört ferner, sich einen realistischen Zeitrahmen zu setzen, innerhalb ...


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Anspruch der Bank auf Wertersatz i. H. d. Vertragszinses nach Widerruf

Tilman Hölldampf, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

Nachdem der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Widerrufsbelehrungen immer weiter verfeinert hat (vgl. Grüneberg, BKR 2019 S. 1 ff.), stellt sich in immer mehr Rechtstreiten die Frage, wie der Saldo, welchen der Darlehensnehmer nach Widerruf eines noch laufenden Darlehens an die Bank zu zahlen hat, zutreffend zu berechnen ist. Eine bislang in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs noch nicht beantwortete Frage war dabei, ob die Bank bei einem Darlehen, welches der Verbraucher trotz erklärtem Widerruf weiterhin bedient, Anspruch auf den Vertragszins auch für den Zeitraum nach dem Widerruf hat. Nachdem dies durch zahlreiche Gerichte in der Instanzrechtsprechung durchgängig bejaht worden ist (statt vieler: OLG Stuttgart, Urt. v. 18.04.2017, Az. 6 U 36/16; OLG Frankfurt, Urt. v. 27.04.2016, Az. 23 U 50/15; OLG Karlsruhe, Urt. v. 17.02.2016, Az. 17 U 77/15), hatte das OLG Düsseldorf zuletzt einen Anspruch der Bank auf Zahlung des Vertragszinses für den Zeitraum nach dem Widerruf verneint (OLG Düsseldorf, Urt. v. 30.04.2018, Az. 9 U 89/17, BKR 2019 S. 35).

SEMINARTIPPS

19. Heidelberger Bankrechts-Tage, 21.–22.10.2019, Heidelberg.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 11.11.2019, Würzburg.

Der Bundesgerichtshof sah sich daher in seinem Beschluss vom 19.02.2019, Az. XI ZR 362/17, Rn. 6, zu der Klarstellung veranlasst, dass die Verpflichtung des Darlehensnehmers zur Zahlung von Wertersatz auch für den Zeitraum nach dem Widerruf weiterhin aus dem Rückgewährschuldverhältnis (§ 357 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. i. V. m. § 346 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, S. 2 BGB) herrührt und nicht etwa aus dem Bereicherungsrecht. Insofern gilt nach zutreffender Auffassung des Senats nichts anderes, als § 357a Abs. 3 BGB für die geltende Rechtslage bestimmt.

 

 

PRAXISTIPP

Aufgrund der Klarstellung des Bundesgerichtshofs, dass auch nach Widerruf eines Darlehensvertrages weiterhin Wertersatz in Höhe des Vertragszinses geschuldet ist, erweist sich eine Vielzahl von durch Verbraucheranwälte vorgenommenen Abrechnungen innerhalb von Widerrufsrechtstreiten als fehlerhaft. Denn dort wird regelmäßig der Bank für den Zeitraum nach Widerruf gar kein Wertersatz bzw. lediglich Wertersatz in Höhe von 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz bzw. eines vermeintlichen marktüblichen Zinssatzes zugestanden. Dies, obwohl in nahezu allen Widerrufsfällen die Verbraucherseite es versäumt hat, die Bank durch das Angebot eines korrekt bezifferten Betrages in Annahmeverzug zu versetzen. Der zumeist in derartigen Rechtstreiten gegenüber der Bank geltend gemachte Abrechnungsanspruch besteht nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht (BGH, Urt. v. 17.04.2018, Az. XI ZR 446/16).

In seinem Beschluss vom 19.02.2019, Az. XI ZR 362/17, Rn. 5, hält der Bundesgerichtshof zudem fest, dass sich auch die Verpflichtung der Bank zur Herausgabe von mutmaßlich gezogenen Nutzungen nach Widerruf ebenfalls nach dem Rückgewährschuldverhältnis richtet, was zur Folge hat, dass Nutzungen von mehr als 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz in keinem Fall verlangt werden können. Zu beachten ist jedoch auch, dass der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss die Feststellungen des Berufungsgerichts als rechtsfehlerfrei bewertet. Das OLG Stuttgart hatte in seinem vorangehenden Urt. v. 02.05.2017, Az. 6 U 282/16, festgehalten, dass ein Anspruch des Darlehensnehmers auf Nutzungsersatz für den Zeitraum nach dem Widerruf in dem Moment nicht mehr bestehen kann, in welchem eine der beiden Parteien die Aufrechnung auch in Bezug auf nach Widerruf geleistete Zahlungen erklärt. Denn die Aufrechnung hat zur Folge, dass die Ansprüche des Darlehensnehmers auf Rückzahlung nach Widerruf erbrachter Zahlungen durch die Aufrechnung mit dem Zeitpunkt ihres Entstehens sogleich erloschen sind, sodass eine Nutzungsziehung durch die Bank nicht erfolgt ist. Auch dies gilt es, für die Abrechnung entsprechende Darlehensverhältnisse zu berücksichtigen.

 

Beitragsnummer: 62181

OLG Frankfurt erteilt „Kündigungsjoker“ eine Absage

Tilman Hölldampf, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

Das OLG Frankfurt hat in seinem Urt. v. 22.02.2019, Az. 10 U 184/17, zu der Frage Stellung genommen, ob bei einem Immobiliardarlehen, bei welchem das einzuhaltende Verfahren bei der Kündigung des Vertrags (Art. 247 § 6 Abs. 1 Nr. 5 EGBGB) keine Pflichtangabe darstellt (Art. 247 § 9 Abs. 1 EGBGB a.F.), gleichwohl eine Kündigung des Vertrags gestützt auf § 494 Abs. 6 S. 1 BGB a.F. möglich ist, mit dem Argument, dass „Angaben zum Kündigungsrecht“ fehlen.

SEMINARTIPPS

19. Heidelberger Bankrechts-Tage, 21.–22.10.2019, Heidelberg.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 11.11.2019, Würzburg.

Dem hat das OLG Frankfurt eine klare Absage erteilt. Unter Abgrenzung zum Beschluss des OLG Koblenz vom 15.10.2015, Az. 8 U 241/15, hält das OLG Frankfurt fest, dass weder der Wortlaut, der systematische Zusammenhang noch der Sinn und Zweck der Norm des § 494 Abs. 6 S. 1 BGB a.F. ein solches Kündigungsrecht gebieten, wenn die Angaben zum Kündigungsrecht gar keine Pflichtangabe darstellen.

 

 

PRAXISTIPP

Der Kündigungsjoker hat die gerichtliche Praxis bislang nicht übermäßig beschäftigt. Vereinzelt ist es jedoch zu Klagen gekommen, welche sich insbesondere auf einen Beschluss des OLG Koblenz vom 15.10.2015, Az. 8 U 241/15, stützten. Das OLG Koblenz kam in seinem Beschluss zu der Einschätzung, dass bei Immobiliardarlehensverträgen, auch wenn dort das einzuhaltende Verfahren bei Kündigung keine Pflichtangabe ist, gleichwohl „Angaben zum Kündigungsrecht“ erfolgen müssen, da andernfalls ein Kündigungsrecht gem. § 494 Abs. 6 S. 1 EGBGB a.F. besteht.

Die Problematik zeigt anschaulich, wie unsauber der deutsche Gesetzgeber bei Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie (Richtlinie 2008/48/EG) in deutsches Recht teilweise gearbeitet hat. Dies betrifft insbesondere die Differenzierung zwischen Verbraucherdarlehen und Immobiliardarlehen. So ist in der Tat bei alleiniger Betrachtung des Wortlauts der maßgeblichen Vorschriften nicht eindeutig, ob „Angaben zum Kündigungsrecht“ nach § 494 Abs. 6 S. 1 BGB a.F. mit dem „einzuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrages“ gem. Art. 247 § 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 EGBGB a.F. gleichzusetzen sind.

Allerdings zeigt ein kurzer Blick in die Gesetzesbegründung, dass hier ein und dasselbe gemeint ist (BT-Drucks. 16/11643 S. 82). Allein vor diesem Hintergrund ist nicht nachzuvollziehen, wie das OLG Koblenz zu der Einschätzung gelangt ist, die Norm des § 494 Abs. 6 S. 1 BGB a.F. statuiere eine eigene Pflichtangabe zum Kündigungsrecht. Auch die gesetzessystematische Verweisung des § 494 Abs. 1 BGB a.F. auf die Pflichtangaben gem. Art. 247 §§ 6 u. 9–13 EGBGB zeigt deutlich, dass die Norm lediglich an bestehende Pflichtangaben anknüpft. Stellt das einzuhaltende Verfahren bei Kündigung des Vertrags jedoch keine Pflichtangabe dar, so kann aus deren Fehlen auch kein Kündigungsrecht resultieren.

Dementsprechend haben maßgebliche Kommentatoren zwischenzeitlich in ihren neueren Auflagen auch klargestellt, dass die Angaben zum Kündigungsrecht lediglich bei Allgemein-Verbraucher-Darlehen erforderlich sind (MüKo BGB/Schürnbrand, 7. Aufl., § 434 Rn. 38; Palandt/Weidenkaff, 78. Aufl., § 494 Rn. 10).

 

Beitragsnummer: 62174

Ewiges Widerrufsrecht nicht mit Unionsrecht vereinbar

Kein Nutzungsersatzanspruch des Verbrauchers

Max Kirschhöfer, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

Der Generalanwalt am EuGH, Giovanni Pitruzzella, hat am 28.03.2019 (Verfahren Rs C-143/18) in einem dem EuGH vom Landgericht Bonn zur Vorabentscheidung vorgelegten Verfahren seine Schlussanträge vorgelegt. Die Schlussanträge nehmen zwar das Urteil des EuGH nicht vorweg, sind aber bereits deswegen beachtlich und für die Praxis von Relevanz, da der EuGH sich in den meisten Fällen den Schlussanträgen der Generalanwälte anschließt. Entscheidet der EuGH in einem sog. Vorabentscheidungsverfahren gem. Art. 267 AEUV, ergeht keine Entscheidung in der Sache. Vielmehr entscheidet der EuGH darüber, wie das Unionsrecht auszulegen ist. Das vorlegende (nationale) Gericht muss dem EuGH daher konkrete und abstrakt formulierte (Rechts-)Fragen zur Entscheidung vorlegen.

SEMINARTIPPS

19. Heidelberger Bankrechts-Tage, 21.–22.10.2019, Heidelberg.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 11.11.2019, Würzburg.

In dem dem Vorabentscheidungsverfahren zugrunde liegenden Sachverhalt hatte das beklagte Kreditinstitut mit zwei Verbrauchern unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln im Jahr 2007 einen Verbraucherdarlehensvertrag abgeschlossen. Die Verbraucher hatten im Jahr 2016 ihre Vertragsabschlusserklärungen widerrufen und begehrten u. a. die Zahlung von Nutzungsersatz auf bis zum Widerruf geleistete Zins- und Tilgungsleistungen, mithin für einen Zeitraum von rd. neun Jahren.

 

 

Das LG Bonn hat dem EuGH drei Fragen zur Vorabentscheidung vorgelegt. Mit der ersten Frage möchte das LG Bonn wissen, ob Art. 6 Abs. 2 lit. c RL 2002/65 (Richtlinie über den Fernabsatz von Finanzdienstleistungen) dahin auszulegen ist, dass die Norm einer nationalen Reglung entgegensteht, „die bei im Fernabsatz geschlossenen Darlehensverträgen nicht den Ausschluss des Widerrufsrechts vorsieht, wenn auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers der Vertrag“ beiderseits erfüllt wurde. Diese Frage betrifft somit die (Un-)Zulässigkeit des „ewigen“ Widerrufsrechts im Fernabsatz. Mit der zweiten Vorlagefrage möchte das LG Bonn wissen, welcher Verbraucherbegriff im vorliegenden Fall maßgeblich ist. Die dritte Vorlagefrage betrifft schließlich die Frage, ob eine Pflicht des Darlehensgebers zur Zahlung von Nutzungsersatz bei im Fernabsatz abgeschlossenen Geschäften besteht.

Die zweite Vorlagefrage betreffend führt der Generalanwalt am EuGH aus, dass in der Europäischen Union ein einheitliches Verbraucherleitbild anzulegen sei, welches der EuGH bereits in der Vergangenheit definiert habe (vgl. nur EuGH, Urt. v. 20.09.2017, Rs. C 2017/703). Es sei daher auch bei dem Widerrufsrecht im Fernabsatz auf „keinen anderen als einen normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Durchschnittsverbraucher unter Berücksichtigung aller einschlägigen Tatsachen und sämtlicher den Abschluss des Vertrags begleitenden Umstände abzustellen.“ Dies sollte wohl dahingehend verstanden werden, dass das Verbraucherleitbild, dass zum Teil von deutschen Gerichten angelegt wird und den Verbraucher nahezu entmündigt, als deutlich überzogen anzusehen ist.

Für die Kreditwirtschaft von weitaus höherer Relevanz dürften hingegen die durch den Generalanwalt vorgeschlagenen Antworten auf die Vorlagefragen eins und drei sein. Denn mit der vorgeschlagenen Antwort des Generalanwalts auf die erste Vorlagefrage bringt dieser zum Ausdruck, dass er der Ansicht ist, ein ewiges Widerrufsrecht sei mit europäischem Recht unvereinbar. Anders als die nationalen (deutschen) Gerichte, die den sog. Widerrufsjoker betreffende Fälle oft nur durch die Brille des Verbraucherschutzes zu sehen scheinen, arbeitet der Generalanwalt am EuGH – dogmatisch vorbildlich – heraus, dass Ziel der RL 2002/65 EG zwar auch der Verbraucherschutz, aber auch die Gewährleistung eines einheitlichen europäischen Binnenmarktes sei. So sollen durch die Richtlinie „Hindernisse für den freien Verkehr von Finanzdienstleistungen“ aufgehoben werden sowie ein hohes Verbraucherschutzniveau gewährleistet werden. Wird aber in einzelnen Mitgliedstaaten der Verbraucherschutz überspannt und an diesen Anforderungen gestellt, die weit über die vollharmonisierende Richtlinie hinausgehen, steht dies der Verwirklichung eines einheitlichen europäischen Binnenmarktes entgegen.

Konsequent weist der Generalanwalt abschließend darauf hin, dass die dritte Vorlagefrage somit keiner Antwort mehr bedürfe, er im Übrigen aber die Rechtsfolgen eines wirksamen Widerrufs eines Fernabsatzvertrages betreffend der Ansicht sei, die „Beschränkung der Rückerstattung durch den Anbieter auf den Betrag, den er gemäß dem Fernabsatz erhalten hat“ sei angemessen, womit der Generalanwalt letztlich zum Ausdruck bringt, dass er die Nutzungsersatzplicht des Kreditinstituts jedenfalls im Fernabsatz für unzulässig hält. Wenn dieses Ergebnis auch zu begrüßen ist, so überzeugt die Begründung nur teilweise. Denn der Generalanwalt führt aus, dass in dem kurzen Zeitfenster, welches für die Ausübung des Widerrufs zur Verfügung steht, kein Raum dafür verbleibt, einen konkreten (wirtschaftlichen) Vorteil zu bestimmen, „der vom Darlehensnehmer in so kurzer Zeit erlagt wurde“.

Beitragsnummer: 62129

Vertriebsstrategien bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen

Qualitative und quantitative Kriterien im aktuellen Geschäftsumfeld.

Dr. Jörg Lauer, Rechtsanwalt, langjährige Geschäftsverantwortung im Immobilienfinanzierungsgeschäft im Landesbankenbereich, Hemsbach

I. Einleitung

Bevor der Kreditwunsch eines Investors bei der angefragten Bank geprüft, analysiert und die Finanzierung strukturiert wird, stellen sich zwei wesentliche Vorfragen:

  • Passt der Kunde hinsichtlich seiner Strategie, seiner Reputation und auch seiner Vorstellungen bezüglich der Finanzierung zu der Bank?
  • Passt der Finanzierungswunsch zu ihrer Geschäfts- und Kreditrisikostrategie?

Diese Ausgangsfragen stehen auch am Anfang jeder systematischen und zielgerichteten Direktakquisition. Damit sind die „Leitplanken“ des Geschäftsmodells einer Bank bzw. einzelner Geschäftssparten angesprochen. Dabei werden die wesentlichen marktbezogenen Einfluss-Faktoren und die Annahmen hierzu für die nähere Zukunft zugrunde gelegt.

Für die Immobilienfinanzierung sind dies insbesondere die konjunkturelle Entwicklung, die Marktsituation innerhalb der Branche einschließlich des Immobilienzyklus sowie das Zinsumfeld. Konservativ agierende Institute berücksichtigen dabei, dass die Verteuerung bei Immobilien nunmehr im zehnten Jahr anhält; bei nachhaltiger Geschäftsausrichtung muss „irgendwann“ mit einem zyklischen Abschwung gerechnet werden.

Hinzu kommen weitere Aspekte: Die Vergangenheit hat gezeigt, dass die Werte und Preise deutscher Immobilien nicht besonders volatil waren. Dies kann nicht uneingeschränkt auf die Zukunft projiziert werden: Zum einen haben sich die Preise aller Nutzungsarten der ...


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OLG Stuttgart zur EuGH-Vorlage des LG Saarbrücken

Tilman Hölldampf, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

Das LG Saarbrücken hat mit Beschluss vom 17.01.2019 – 1 O 164/18 – dem Europäischen Gerichtshof die Frage zur Vorabentscheidung vorgelegt, ob der im Muster nach Anlage 6 EGBGB a.F. enthaltene „Kaskadenverweis“ zum Fristbeginn mit der Verbraucherkreditrichtlinie (Richtlinie 2008/48/EG) vereinbar ist.

Das OLG Stuttgart hat nunmehr in seinem Beschluss vom 04.02.2019 – 6 U 88/18 – hierzu Stellung bezogen und darauf hingewiesen, dass diese EuGH-Vorlage unabhängig von der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs jedenfalls nicht dazu führen kann, dass die anhand des gesetzlichen Belehrungsmusters erteilte Widerrufsinformation in einem vor deutschen Gerichten geführten Rechtsstreit als unwirksam eingestuft werden kann. Dies deswegen, da eine gerichtliche Entscheidung gegen den eindeutigen Willen des Gesetzgebers, welcher sein Verständnis von der Belehrung über den Fristbeginn in der Anlage 6 EGBGB a.F. niedergelegt hat, wegen Verstoßes gegen das Rechtsstaatprinzip und die Gewaltenteilung unzulässig ist. Auch kann eine Auslegung contra legem zu Gunsten des Unionrechts grundsätzlich nicht erfolgen, was jedoch notwendig wäre, um die anhand des gesetzlichen Musters erteilte Widerrufsinformation für unwirksam zu erklären. Allenfalls kämen daher Staatshaftungsansprüche wegen fehlerhafter Umsetzung der Richtlinie in Betracht. Das OLG Stuttgart bescheinigte dem LG Saarbrücken dabei, sich mit diesen vorgenannten Punkten überhaupt nicht befasst zu haben.

SEMINARTIPPS

19. Heidelberger Bankrechts-Tage, 21.–22.10.2019, Heidelberg.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 11.11.2019, Würzburg.

Das OLG Stuttgart hält überdies weiter fest, dass die anhand des Musters nach Anlage 6 EGBGB a.F. erteilte Widerrufsinformation auch nicht gegen die Verbraucherkreditrichtlinie verstößt. Das Gebot der „klaren und prägnanten“ Nennung der Pflichtangaben nach Art. 10 Abs. 2p) der Verbraucherkreditrichtlinie erfordert nicht die Wiedergabe sämtlicher Pflichtangaben in der Widerrufsinformation.

Aus den vorgenannten Gründen hält das OLG Stuttgart schließlich fest, dass es weder einer eigenen Vorlage entsprechender Rechtsstreite an den EuGH noch einer Aussetzung von Verfahren im Hinblick auf die EuGH-Vorlage des LG Saarbrücken bedarf.

 

 

PRAXISTIPP

Nachdem das LG Saarbrücken mit Beschluss vom 17.01.2019 – 1 O 164/18 – trotz der eindeutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs meinte, die sogenannten „Kaskadenverweisung“ dem EuGH vorlegen zu müssen, dauerte es nicht lange, bis die Werbemaschinerie der Verbraucheranwälte angesprungen ist. In ebenso plakativer wie verwirrender Art und Weise wird dabei von einem „1,2-Billionen-Euro-Problem der Banken“ gesprochen (www.n-tv.de/ratgeber/das-1-2-Billionen-Euro-Problem-der-Banken-Article20864149.html). Tatsächlich zeigen derartige Übertreibungen jedoch nur, wie schwer es Verbraucheranwälten zwischenzeitlich fällt, in Anbetracht der eindeutigen BGH-Rechtsprechung zu Widerrufsinformationen seit dem 11.06.2010 Verbraucher von der Erklärung des Widerrufs solcher Verträge zu überzeugen. Nunmehr also liegen die Hoffnungen auf dem EuGH.

Das OLG Stuttgart hat in seinem Beschluss vom 04.02.2019 jedoch bereits in überzeugender Art und Weise den Vorlagebeschluss des LG Saarbrücken eingeordnet und klargestellt, dass dieser nicht die von den Verbraucheranwälten erhofften Folgen haben kann. Der deutsche Gesetzgeber hat in der Anlage 6 EGBGB a.F. ein Belehrungsmuster mit Gesetzesrang geschaffen. Dass der deutsche Gesetzgeber dabei ein Muster schaffen wollte, welches gegen das Gesetz verstößt, ist ausgeschlossen. Da das Vorabentscheidungsverfahren nach Art. 267 AEUV zwar den EuGH ermächtigt, Auslegungsregeln für gesetzliche Vorschriften vorzugeben, die das Unionsrecht berühren, zugleich aber jedenfalls eine Auslegung contra legem zu Gunsten des Unionrechts nicht möglich ist, ist es ausgeschlossen, dass die Formulierungen im gesetzlichen Belehrungsmuster nach Anlage 6 EGBGB a.F. gegen das Gesetz verstoßen. Hat die Bank mithin über den Fristbeginn anhand der Formulierung aus dem Belehrungsmuster belehrt, so wird diese dem Gesetz gerecht, ohne dass der EuGH hieran etwas ändern könnte. Eine abweichende Entscheidung des EuGH könnte allenfalls zu Staatshaftungsansprüchen wegen unzutreffender Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie führen.

Wie jedoch das OLG Stuttgart zutreffend festgehalten hat, ist auch eine solche fehlerhafte Umsetzung des Unionsrechts nicht gegeben. Es gibt keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die von Verbraucheranwälten vorgetragene und durch das LG Saarbrücken nunmehr dem EuGH vorgelegte Behauptung, die Verbraucherkreditrichtlinie schreibe vor, sämtliche Pflichtangaben müssten in der Widerrufsinformation nochmalig wiedergegeben werden, im Sinne des Richtliniengebers war. Ganz im Gegenteil sieht die Verbraucherkreditrichtlinie in Art. 14 Abs. 1 selbst im Hinblick auf den Beginn der Widerrufsfrist eine Verweisung auf Art. 10 der Richtlinie vor, welcher die Pflichtangaben enthält. Wenn die Richtlinie selbst eine solche Systematik vorsieht, so ist kein Grund ersichtlich, weswegen es unzutreffend sein soll, wenn der Unternehmer eben dies in seiner Widerrufsbelehrung wiedergibt.

Dahinstehen lassen hat das OLG Stuttgart die Frage, ob die Verbraucherkreditrichtlinie überhaupt auf Immobiliardarlehensverträge anwendbar ist, nachdem diese vom Anwendungsbereich der Richtlinie gem. Art. 2 Abs. 2a) der Richtlinie überhaupt nicht erfasst sind. Das LG Saarbrücken hat dies in seinem Vorlagebeschluss schlicht unterstellt, nachdem der deutsche Gesetzgeber die Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie zum Anlass genommen hat, auch die Regelungen für Immobiliardarlehensverträge zu ändern. Da der deutsche Gesetzgeber jedoch hierbei gerade nicht die Verbraucherkreditrichtlinie unverändert auf Immobililardarlehensverträge angewendet hat, sondern für diese eine ganze Zahl von Sonderregelungen geschaffen hat (§ 503 BGB a.F.; Art. 247 § 9 EGBGB a.F.), ist gerade offenkundig, dass der deutsche Gesetzgeber hierbei anlassbezogen handelte, jedoch gerade keine Anwendung der Verbraucherkreditrichtlinie auf Immobiliardarlehensverträge gewollt hat. Schon allein dies steht einer Überprüfung durch den EuGH entgegen.

Es besteht daher, wie das OLG Stuttgart zudem zutreffend festgehalten hat, keinerlei Veranlassung, laufende Rechtstreite im Hinblick auf die EuGH-Vorlage des LG Saarbrücken auszusetzen. Die Vorlage ist, wie zuvor aufgezeigt, aus mehreren Gründen nicht geeignet, an der nationalgesetzlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, entsprechende Widerrufsinformation betreffend, etwas zu ändern.

Beitragsnummer: 58538

Verwirkung bei abgelösten Verbraucherdarlehen

OLG Karlsruhe ändert seine bisherige Rechtsprechung

Max Kirschhöfer, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner

Das OLG Karlsruhe hatte bisher in „Widerrufsfällen“, in denen die vom Kreditinstitut erteilte Widerrufsbelehrung fehlerhaft war und das Widerrufsrecht somit auch Jahre nach Vertragsabschluss noch fortbestand, in Sachverhaltskonstellationen, in denen das betroffene Darlehen auf den ausdrücklichen Wunsch des Darlehensnehmers vorzeitig zurückgeführt worden war, den von den Kreditinstituten regelmäßig erhobenen Verwirkungseinwand stets ausgeschlossen.

SEMINARTIPPS

19. Heidelberger Bankrechts-Tage, 21.–22.10.2019, Heidelberg.

Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 11.11.2019, Würzburg.

In seinem Urt. v. 11.12.2018, Az. 17 U 125/17, gibt das OLG Karlsruhe diese Rechtsposition nunmehr ausdrücklich auf und schließt sich im Interesse einer einheitlichen Rechtsprechung der Auffassung des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs an, wonach dem Umstand, dass das Darlehen auf ausdrücklichen Wunsch des Darlehensnehmers ‑ ggfs. auch gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ‑ vorzeitig zurückgeführt wurde, im Rahmen der Prüfung, ob der Verwirkungseinwand eingreift, ein ganz maßgebliches Gewicht beizumessen ist und wonach es auf die Kenntnis des Verbrauchers vom Fortbestand des Widerrufsrechts ebenso wenig ankommt, wie darauf, dass die Fehlerhaftigkeit der Widerrufsbelehrung vom Darlehensgeber selbst zu verantworten ist oder dieser den Belehrungsmangel durch eine Nachbelehrung hätte beseitigen können (vgl. grundlegend BGH, Urt. v. 12.07.2016, Az. XI ZR 501/15, sowie umfassend Edelmann in BTS Bankrecht 2017 S. 126 f.).

 

 

Der zwischenzeitlich anerkannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgend führt das OLG Karlsruhe in seinem Urt. v. 11.12.2018 weiter aus, dass als „berücksichtigungsfähige Vertrauensinvestition der Bank“ im Rahmen des Verwirkungseinwandes insbesondere zu berücksichtigen ist, dass der Darlehensgeber nach Rückführung des Darlehens den vom Darlehensnehmer erhaltenen Rückzahlungsbetrag reinvestiert, das Darlehen abgerechnet und die Kreditsicherheiten freigegeben hat. Das Kreditinstitut muss sich auch nicht entgegenhalten lassen, was vielfach von Verbraucherseite vorgetragen wird, dass es nach Rückführung des Darlehens zur „Freigabe“ der Kreditsicherheiten verpflichtet sei. Dies deshalb, da regelmäßig durch Kreditsicherheiten auch Ansprüche des Kreditgebers aus dem widerrufsrechtlichen Rückgewährschuldverhältnis gesichert werden.

PRAXISTIPP

Die Entscheidung des OLG Karlsruhe ist zu begrüßen, da sich nunmehr auch das OLG Karlsruhe in die mittlerweile ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einreiht, wonach jedenfalls bei abgelösten Darlehensverträgen der Verwirkungseinwand zu bejahen ist (vgl. statt vieler: BGH, Urt. v. 16.10.2018, Az. XI ZR 69/18; Az. XI ZR 45/18; v. 10.10.2017, Az. XI ZR 455/16; Beschluss v. 21.01.2018, Az. XI ZR 298/17) und welcher sich nahezu sämtliche Oberlandesgerichte angeschlossen haben (vgl. hierzu nur OLG Stuttgart, Urt. v. 12.12.2017, Az. 6 U 208/16, sowie Az. 6 U 316/16, BTS Bankrecht 2018 S. 28 und BTS Bankrecht 2018 S. 5; OLG Frankfurt, Beschluss v. 20.12.2017, Az. 17 U 201/17, BTS Bankrecht 2018 S. 27; OLG Hamburg, Beschluss v. 12.10.2017, Az. 13 U 1/17, BTS Bankrecht 2018 S. 4).

Beitragsnummer: 58531

Emission von Pfandbriefen – auch für kleinere Institute eine Option!

Ein Abgleich von häufig genannten Vorbehalten mit praktischen Erfahrungswerten

Andreas Dittjen, Leitender Berater, vdpConsulting AG

Refinanzierung im Fokus von Instituten und Aufsicht

Die verschiedenen Krisen vom Zusammenbruch des neuen Markts über die Lehman-Pleite bis hin zur europäischen Schuldenkrise haben dazu geführt, dass häufig, insbesondere bei kleineren Instituten, die Provisionserträge eingebrochen sind und die Abhängigkeit vom Zinsergebnis gestiegen ist. Da kurz- wie langfristige Einlagen – wenn überhaupt – nur geringe positive Zinsen generieren, legen viele Privatkunden die Gelder häufig nur täglich verfügbaren Konten an, während gleichzeitig in der Baufinanzierung immer längere Zinsbindungen nachgefragt werden. Bereits 2016 hat Felix Hufeld, Präsident der BaFin, geäußert, dass „Institute, deren Zinsänderungsrisiko im Anlagebuch besonders hoch ist, […] sich unserer besonderen Aufmerksamkeit gewiss sein[1] [können]“. Seit dieser Zeit hat sich die Besorgnis der BaFin weiter verschärft. Die Einführung der §§ 48t und u KWG ist neben den gestiegenen Anforderungen aus NPL-Guidance, Novellen zu ICAAP und ILAAP und den damit verbundenen Bestrebungen, die Fristentransformation deutlich zu begrenzen, ein deutliches Zeichen. Nicht zuletzt durch die Neufassung von BTR 3.1 Tz. 1 MaRisk in 2017 werden Institute zunehmend aufsichtlich motiviert, die Refinanzierungsquellen auch hinsichtlich der Verfügbarkeit im Krisenfall zu diversifizieren und sich auf steigende Zinsen vorzubereiten. Darüber hinaus wird im Zweifelsfall mit einer Verbreiterung der Refinanzierungsquellen die Sanierungs- und Abwicklungsfähigkeit der Institute erhöht. Institute stehen daher häufiger vor der Überlegung, ob die Emission von Pfandbriefen eine valide Option sein kann. Vielfach wird diese Möglichkeit deswegen verneint, da das eigene Institut vermeintlich nicht über ausreichende Volumina auf der Aktivseite verfügt. Inwiefern diese Annahme valide ist, soll dieser Beitrag auf Basis vielfältiger Erfahrungswerte mit einem konservativ gerechneten Beispiel erläutern.

SEMINARTIPPS

Frühwarnverfahren Immobilienkredite in Praxis & Prüfung, 26.03.2019, Frankfurt/Offenbach.

Prozesse Immobilienbewertung als Fokusthema der Aufsicht & Prüfer, 16.05.2019, Frankfurt/Offenbach.

FCH #nextstep Kredit: Immobiliensicherheiten und Grundbuch, 15.10.2019, Würzburg.

Immobilienwerte: Überwachung – Überprüfung – Neubewertung, 12.11.2019, Berlin.

Automatisierte Immobilienbewertung & Gutachtenerstellung, 19.11.2019, Frankfurt/M.

Pfandbrieferlaubnis – typische Handlungsbedarfe

Auch wenn die individuellen Voraussetzungen der Institute unterschiedlich sind, zeichnet sich übergreifend ein recht einheitliches Bild von den Handlungsbedarfen ab. Diese bestehen im Wesentlichen aus der Umsetzung der BelWertV, dem Aufbau des Treuhandbüros sowie der Implementierung einer Registerführung.

Umsetzung der BelWertV

Die Immobilienbewertung muss in den Dimensionen Aufbau- und Ablauforganisation, Daten und Systemen sowie bei den zuständigen Mitarbeitern mit Aufbau des erforderlichen Know-how umgesetzt werden. Je nach Institut kann das auch eine Umstellung des Bewertungsprozesses bedeuten. Allerdings nutzen viele Institute auch ohne Pfandbriefe zu begeben die Möglichkeiten der Anrechnungserleichterung nach CRR (Realkredite). Voraussetzung für diese Zwecke ist für Objekte in Deutschland entweder eine Bewertung nach BelWertV, eine Bewertung nach Bausparkassengesetz[2] oder einen anders ermittelten nachhaltigen Wert[3]. Der anders ermittelte nachhaltige Wert stellt allerdings nur eine Übergangslösung dar, deren Zulässigkeit zeitlich befristet ist[4]. Daher besteht aus diesem Zusammenhang langfristig für Institute unabhängig vom Erwerb der Pfandbrieferlaubnis die Notwendigkeit, entweder die BelWertV oder einen noch zu definierenden Regulierungsstandard der EBA umzusetzen. Nutzt ein Institut also heute bereits die Möglichkeiten des Realkredites, sind die oben beschriebenen Anforderungen an die Immobilienbewertung theoretisch weitgehend erfüllt.

Aufbau des Treuhandbüros

Üblicherweise delegiert die Geschäftsführung ihre Verantwortung für die Registerführung an eine spezialisierte Organisationseinheit, das Treuhandbüro. Dieses ist eine gesetzlich nicht geregelte Institution, die sich über Jahrzehnte der gelebten Praxis etabliert hat. Das Treuhandbüro ist in der Marktfolge anzusiedeln, üblicherweise erfolgt dies in der Marktfolge Kredit. Im Sinne einer ausreichenden operativen Sicherheit sollte das Treuhandbüro aus mindestens zwei Personen bestehen, die jedoch gerade bei kleineren Instituten im Regelfall nur anteilig dem Treuhandwesen zugeordnet sind. Für die anderen Tätigkeiten sind entsprechende Vorkehrungen zur Regelung der personellen Trennung, zur Unabhängigkeit der Mitarbeiter und zur Vermeidung der Selbstprüfung im Rahmen der Indeckungnahme zu treffen.

Implementierung eines Systems zur Registerführung

Grundsätzlich lässt das Pfandbriefrecht die Möglichkeit, die Registerführung papierbasiert oder systemgestützt umzusetzen. Aufgrund aufsichtlicher Anforderungen an die Deckungsrechnung sowie im Sinne einer prüfungssicheren Registerführung empfiehlt sich jedoch ein systemgestütztes Register. Je nach Komplexität der abzubildenden Produkte sowie der Anzahl der einzutragenden Geschäfte sollte individuell je bestandsführendem System die Entscheidung über eine Schnittstellenanbindung getroffen werden. Grundsätzlich wäre die Registerführung in einem Stand-alone-System möglich, auch wenn diese Variante im Mengengeschäft allein aus Kapazitätsgründen kaum praxistauglich sein dürfte. Vorhandene Standardschnittstellen der Anwendungen zur Registerführung können den Aufwand weiter reduzieren.

Sofern das Institut noch keine eigenen Emissionen begeben hat, sind zudem die damit verbundenen Aufgabengebiete aufzubauen. Ergänzend zum übergreifenden Risikomanagement ist außerdem ein Pfandbrief-spezifisches Risikomanagement zu etablieren.

Ablauf eines Erlaubnisverfahrens

Das Pfandbriefgeschäft ist genauso wie das Bankgeschäft erlaubnispflichtig[5]. Das Erlaubnisverfahren besteht im Regelfall aus dem Erlaubnisantrag, der Beschreibung der operativen Umsetzung der Pfandbrieffunktionen in Aufbau- und Ablauforganisation, der Einführung der Registerführung und mündet in dem Erlaubnisbescheid und der Bestellung des Treuhänders.

Der Erlaubnisantrag sieht neben dem Anschreiben einen Geschäftsplan, eine Erläuterung der organisatorischen Aufstellung, Lebensläufe der gesamten Geschäftsführung sowie des vorgeschlagenen Treuhänders, ein Treuhänderbestellungsschreiben, die letzten relevanten Prüfungsberichte sowie das geplante Risikomanagementkonzept vor. Die Wertermittlungsrichtlinie der Bank wird ebenfalls regelmäßig von der Aufsicht angefordert und intensiv geprüft. Der Geschäftsplan hat die langfristige Vorteilhaftigkeit des Pfandbriefgeschäfts darzulegen. Fristentransformationseffekte und Bedarfsmargen sind dabei zu berücksichtigen.

Die organisatorische Aufstellung erläutert die geplanten hausinternen Zuständigkeiten zu den Aufgaben und Funktionen im Pfandbriefgeschäft. Darüber hinaus werden der Gesamtprozess, die Bewertungsprozesse sowie die Umsetzung der Versicherungspflicht kompakt dargestellt. Sofern relevant sind geplante Outsourcingmaßnahmen für das Pfandbriefgeschäft zu erläutern. Dem institutsindividuell zu erstellenden Risikomanagementkonzept im Pfandbriefgeschäft kommt darüber hinaus eine wichtige Rolle zu. Im Hinblick auf eine möglichst aufwandsschonende Umsetzung der vorgenannten Anpassungsbedarfe empfiehlt es sich, für ein Umsetzungsprojekt ausreichend Zeit einzuplanen.

 

 

 

Praxiserfahrungen aus Erlaubnisverfahren – Break Even schon bei geringen Volumina erreichbar

Bei manchen Marktteilnehmern bestehen Vorbehalte, inwiefern es sich für kleinere Institute lohnen kann, die Pfandbrief-Erlaubnis zu beantragen. Daher soll hier exemplarisch gezeigt werden, ab welchem Volumen von Baufinanzierungen das Pfandbriefgeschäft kostendeckend betrieben werden kann.

Bei den Einmalkosten bestehen erhebliche Unterschiede zwischen den Instituten. Gerade bei den IT-Kosten bestehen viele Gestaltungsmöglichkeiten und damit viele Einflusschancen auf die Kosten. Je standardisierter die IT-Umsetzung erfolgen kann, umso günstiger wird die Einführung. Die Erfahrung zeigt, dass die IT-Kosten häufig den größten Kostenblock darstellen. Der zweitgrößte Posten in der Kalkulation ist die externe Unterstützung für das Gesamtprojekt. Je nachdem, ob das Institut eher einen umsetzungs- oder einen coachingorientierten Ansatz verfolgen möchte, besteht hier ein großer Hebel, um die Kosten zu senken. Der Kostenbescheid der BaFin über den Erlaubnisbescheid fällt im Kontext der Gesamtkosten nicht ins Gewicht.

Die laufenden Betriebskosten bestehen zum Großteil aus den Personalkosten. Soll das Pfandbriefgeschäft zunächst nur mit dem Mindestmaß an erforderlichen Mitarbeiterkapazitäten betrieben werden, so sind dies zwei anteilige Mitarbeiter für das Treuhandbüro sowie in einem sehr geringem Umfang Mitarbeiteranteile aus dem Risikocontrolling, Treasury, Handelsabwicklung, Investor Relations und interner Revision. Hinzu kommen Kosten für Treuhänder und die gesetzlich im zweijährigen Turnus geplanten Deckungsprüfungen.

Bei einem mehrjährigen Abgleich von Erfahrungswerten kleinerer Pfandbriefbanken ergibt sich im Durchschnitt ein Refinanzierungsvorteil von ca. 25 BP im Vergleich zur ungedeckten Refinanzierung über die Zentralbank. Bei einem Emissionsvolumen von 50 Mio. € pro Jahr zeigt die Erfahrung, dass in der Regel im Laufe des vierten bis fünften Jahres der Break Even in einer Vollkostenbetrachtung erreicht wird, wie untenstehende Grafik zeigt.

Fazit

Selbst bei einem jährlichen Emissionsvolumen von ca. 50 Mio. € kann das Pfandbriefgeschäft profitabel betrieben werden. Und auch bei der konservativen Annahme, dass nur weniger als die Hälfte des Baufinanzierungsgeschäfts potenziell deckungsfähig ist, bedeutet dies eine Untergrenze von 100 Mio. € an Neugeschäften pro Jahr. Da die Kosten weitgehend fix sind, erhöht jeder Euro an Emissionsvolumen die Profitabilität des Projektes.

PRAXISTIPPS

  • Das Zinsänderungsrisiko ist im zunehmenden Fokus von Aufsicht und Gesetzgeber, prüfen Sie daher intensiv Möglichkeiten, eine verstärkt fristenkongruente Refinanzierung darzustellen.
  • Unabhängig von der Pfandbriefrefinanzierung ist eine aufsichtsrechtlich konforme Sicherheitenbearbeitung – bzw. -bewertung im Kontext u. a. von MaRisk und CRR unabdingbar, prüfen Sie daher den Status Quo in Ihrem Haus und gleichen Sie diesen mit den aktuellen Anforderungen ab.
  • Prüfen Sie, ob Ihr Geschäftsmodell dauerhaft ein jährliches Emissionsvolumen von ca. 50 Mio. € für die Refinanzierung über Pfandbriefe ermöglicht und klären Sie z. B. im Rahmen einer Machbarkeitsstudie die Möglichkeiten Ihres Hauses.
  1. Felix Hufeld, Präsident der BaFin, beim Neujahrspresseempfang 12.01.2016.
  2. § 7 Abs. 7 BauSparkG.
  3. Anders ermittelter nachhaltiger Wert nach § 22 Nr. 4 SolvV i. V. m. § 16 Abs. 2 PfandBG.
  4. § 38 SolvV.
  5. § 2 PfandBG.

Beitragsnummer: 58460

Gemeinsam stark im Immobiliengeschäft

immORT.de: Das erste Immobilienportal im Gemeinschaftseigentum.

Christian Landes, Geschäftsführer der immOrt GmbH

Dieter Dreher, Bereichsdirektor Immobiliencenter, Volksbank in der Ortenau

I. Unabhängig und flexibel

Der Immobilienmarkt in Deutschland bleibt in Bewegung: Bei konstanten Preisanstiegen im Niedrigzinsumfeld hat sich das Immobilienwesen zu einer schnell wachsenden Einheit in der digitalen Welt entwickelt. Die Marktdominanz lag dabei v. a. in den Händen großer Immobilienportale mit dem Fokus auf hoher Sichtbarkeit und rascher Abwicklung. Für die regionalen Makler und Immobilienanbieter bedeutete diese Omnipräsenz der Big Player eine mitunter signifikante Abflachung in Bezug auf Individualität und Wettbewerb. Mit dem Ziel, genau dieser Entwicklung einen bleibenden, sicheren Wert entgegenzusetzen, trat 2015 das Immobilienportal immORT an.

Mit dem Schwerpunkt auf regionalen Teilmärkten im Immobilienwesen setzte immORT von Anfang an auf das Know-how der Makler vor Ort und schuf auf Regionalportalen (z. B. immobilienportal-ortenau.de) bessere Möglichkeiten für transparente und sichere Immobiliengeschäfte. Mitspracherecht wurde dabei von Anfang an in den Mittelpunkt gerückt, denn die Kleinportale wurden von autarken Portalbeiräten gesteuert und verwaltet.

Dieser Eigenständigkeit eröffnet das Portal immORT.de in seinem nächsten Entwicklungsschritt nun noch größere Möglichkeiten, den Großportalen eine fundierte Alternative entgegenzusetzen. Die Stichworte dabei lauten: regionale Netzwerke, Blockchain und ...


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Chancen und Risiken in Stein Immobilienfinanzierungen im Fokus der Revision

Thomas Gerlach, Stv. Abteilungsleiter Interne Revision, Sparkasse Bad Hersfeld-Rotenburg.

Kaum ein anderes Thema beschäftigt die Kreditinstitute derzeit so stark, wie die anhaltende Niedrigzinsphase. Schlagworte wie Ertragskrise und Anlagenotstand beherrschen die Diskussionen. Allerdings gibt es auch eine Kehrseite der Medaille. Die Finanzierung von Immobilien wird für einen wesentlich größeren Kundenkreis interessant. Dies zeigt Ertragschancen für die Banken auf, birgt aber auch erhebliche Risiken in sich.

Vor diesem Hintergrund ist die Interne Revision in der Prüfung von Immobilienfinanzierungen besonders gefragt. Sie muss prüfen, ob es ausreichende interne Regelungen gibt, bei deren Umsetzung der Abschluss nachhaltig tragbarer Finanzierungen gewährleistet ist. Ebenso ist die Einhaltung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) Gegenstand der Prüfung, unter dem Gesichtspunkt Adressenausfallrisiko insbesondere bezüglich der Vorgaben zur Kapitaldienstrechnung. Neben diesen Bestandteilen einer Aufbauprüfung sollte eine umfassende Betrachtung von Einzelengagements dieses wichtige Thema abrunden.

I. Das Marktumfeld

Die Kenntnis der Märkte ist auch für die Revision eine wesentliche Voraussetzung, um die Risiken sachgerecht einschätzen zu können.

1. Niedrige Zinsen, niedrige Rate

Eine Analyse des Marktumfeldes verdeutlicht die Tragweite der aktuellen Entwicklung. Während Mitte der 90er-Jahre die Zinsen für Immobilienkredite jenseits der 7-Prozentmarke lagen, werden derzeit (Stand 02/2019) Konditionen mit einer eins vor dem ...


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