Vertragsgestaltung des Bauträgers

Michael Ziegler, Abteilungsleiter Projektfinanzierungen, Sparkasse Pforzheim Calw

Beim Thema „Vertragsgestaltung“ wendet sich der erste Gedanke den von der bauträgerfinanzierenden Bank zu erstellenden Verträgen zu. Dabei wird häufig übersehen, dass die vom Bauträger abgeschlossenen Verträge mit den sonstigen Beteiligten gerade im Falle einer nicht vertragsgemäßen Vollendung des Bauvorhabens auch für die finanzierende Bank gravierende Auswirkungen haben. So können gut formulierte Kaufverträge mit einer ausführlichen und rechtsicheren Baubeschreibung und geprüfte GU-/GÜ-Verträge bzw. Werkverträge mit einzelnen Handwerkern auch das rechtliche Risiko der bauträgerfinanzierenden Bank deutlich vermindern.

SEMINARTIPPS

Bonitätsanalyse von Bauträgern, 21.10.2019, Köln.

Risiko-Frühwarnsysteme/-signale im Bauträgergeschäft, 23.10.2019, Köln.

Bauträger Spezial: Vom Grünland zur Projektfinanzierung, 13.–14.11.2019, Berlin.

Kredit-Jahrestagung 2019, 20.–21.11.2019, Berlin.

Bereits aus dem Kaufvertrag können sich für die bauträgerfinanzierende Bank zahlreiche Risiken ergeben. Aus diesem Grund sollten Kaufverträge prinzipiell komplett geprüft werden, um sicher zu stellen, dass keine das bauträgerfinanzierende Kreditinstitut betreffenden nachteiligen Vereinbarungen im Kaufvertrag aufgenommen wurden. Vor Beurkundung des ersten Erwerberkaufvertrages ist der bauträgerfinanzierenden Bank eine Musterurkunde einzureichen und mit ihr abzustimmen. Damit können für beide Seiten unerwünschte Verzögerungen bei der Abwicklung vermieden werden. Zudem sollte im Kreditvertrag vereinbart werden, dass die Bank über Änderungen des Muster-Kaufvertrages informiert werden muss.

Prüfbereiche Erwerberkaufvertrag

  • Terminzusagen, z. B. für Bezugsfertigkeit, Gesamtfertigstellung oder ähnliches.
  • Höhe des vereinbarten Kaufpreises, Abgleich mit den Planzahlen des Bauträgers.
  • Vereinbarung von Sonderleistungen und deren wirtschaftliche Auswirkungen im Vergleich zum geplanten Kaufpreis.
  • Vereinbarung von Eigenleistungen durch den Erwerber (Achtung: darunter sollten sich aus Gewährleistungsgründen keine für das Gesamtbauwerk relevante Gewerke befinden).
  • Auswirkungen von Rücktrittsrechten sowohl für den Erwerber als auch für den Bauträger.
  • Einhaltung der Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung, z. B. Zahlungsplan, Vorlage der notwendigen Genehmigungen, Vereinbarung der alternativen Abwicklung nach § 7 MaBV.
  • Vereinbarung der Mehrwertsteuer-Klausel.
  • Einhaltung der 14-Tage-Frist.
  • Vereinbarung bzgl. § 650m BGB; sinnvoll ist die Festlegung des Bauträgers bereits im Kaufvertrag, ob ein Einbehalt von fünf Prozent bei der ersten Rate oder die Stellung einer Bankbürgschaft für die rechtzeitige Fertigstellung ohne wesentliche Mängel erfolgen soll.
  • Bestätigung der Kenntnisnahme der Anzeige der Abtretung der Kaufpreisansprüche an das bauträgerfinanzierende Kreditinstitut durch den Erwerber. Unter gleichzeitiger Bestätigung, dass schuldbefreiende Zahlungen damit ausschließlich auf das genannte Konto bei der bauträger-finanzierenden Bank vorgenommen werden können.
  • Einbeziehung von Baubeschreibung, Plänen etc. in den Kaufvertrag zur Definition des Bausolls, anderenfalls droht die komplette Unwirksamkeit des Kauf- und Werkvertrages.

Verträge mit den Leistungserstellern

Hier bieten sich für den Bauträger zwei gängige Varianten an:

  • Werkvertragsabwicklung, d. h. Einzelvergabe der jeweiligen Gewerke
  • Generalunternehmer (GU)-/Generalübernehmer (GÜ)-Vertrag

Bei der Vergabe auf Basis von Einzelgewerken lassen sich oftmals im Vergleich zur GU-/GÜ-Abwicklung Einsparungen zwischen 10–12 % erzielen. Aus diesem Grund wird diese Abwicklungsart von Bauträgern bevorzugt. Sofern es sich um erfahrene Bauträger handelt, ist das Kostenrisiko, das bei einer Einzelvergabe immer vorhanden ist, gut einzuschränken. Im Vergleich dazu bietet der GU-/GÜ-Vertrag eine bessere Kostensicherheit, die jedoch in Form des vorgenannten Aufschlags auch bezahlt werden muss.

Weitere entscheidende Punkte für die Kostensicherheit sind:

  • die Vollständigkeit des Leistungsverzeichnisses sowie
  • die Partnerqualität der Werkvertragsunternehmer bzw. Generalunternehmer oder -übernehmer

Werkvertragsabwicklung

Sofern bei kritischen Finanzierungen bzw. unerfahrenen Bauträgern diese Abwicklungsart gewählt werden sollte, sind die vereinbarten Werkverträge genau zu prüfen. Insbesondere ist ein Vergleich des Leistungsverzeichnisses (LV) mit der Baubeschreibung notwendig, um größere Kostenrisiken auszuschließen. Zumindest im Bereich der Koordination des Bauvorhabens sollte der Bauträger den Nachweis einer Expertise erbringen können.

Ein Nachteil der Werkvertragsabwicklung ist das Auseinanderlaufen der Gewährleistungsfristen zwischen den Werkverträgen sowie den Verträgen mit den Erwerbern. Da die Abnahme für die Gewährleistung der Werkvertragsunternehmer nach Abschluss der einzelnen Gewerke erfolgt, im Gegensatz zur Teil- bzw. Gesamtabnahme durch den Erwerber, die weitgehend am Ende der Bauzeit liegt. Damit können bei größeren Bauvorhaben Differenzen beim Gewährleistungsablauf zu Lasten des Bauträgers je nach Gewerk zwischen mehreren Monaten bis zu mehr als einem Jahr entstehen.

Generalunternehmerverträge/Generalübernehmerverträge

Diese Art der Vertragsabwicklung empfiehlt sich für unerfahrene Bauträger bzw. Projektgrößen oder Projektarten, in denen der Bauträger noch keine Expertise vorweisen kann. Diese Art der Abwicklung wird ebenso von versierten Bauträgern bevorzugt, um von der technischen Abwicklung des Bauvorhabens weitgehend frei zu sein. Vorhandene Kapazitäten können so für neue ertragsbringende Projekte genutzt werden.

INHOUSETIPP

Bauträgerfinanzierungen

 

 

 

Die Erstellung durch GU/GÜ birgt erhebliche Rationalisierungs- bzw. Einspareffekte im Bereich Büro (Rechnungsprüfung, Zahlungsfreigaben etc.) wie auch bei der Bauüberwachung vor Ort. Unter der Prämisse, dass das Leistungsverzeichnis (LV) vollständig ist, ist bei dieser Art der Vertragsabwicklung eine höhere Kostensicherheit bezüglich der Baukosten gegeben. Wichtig ist die Oberbauleitung durch den Bauträger oder einen Beauftragten, um die eigenen Interessen zeitnah auf der Baustelle durchzusetzen. Handelt es sich um einen unerfahrenen Bauträger oder um bisher für den Bauträger unbekannte Projektgrößen oder Projektarten, sollte die Einbeziehung eines kompetenten Projektsteuerers auch im Interesse der bauträgerfinanzierenden Bank ernsthaft erwogen werden.

Ist die Insolvenz eines x-beliebigen Werkvertragsunternehmers für einen erfahrenen Bauträger zwar ärgerlich, jedoch mit einem zusätzlichen Koordinationsaufwand und Mehrkosten durchaus beherrschbar, so nimmt dieser Aufwand bei einem GU/GÜ erheblich größere Dimensionen an. Aus diesem Grund sollte in diesem Bereich besonderer Wert auf die Bonität des Auftragnehmers gelegt werden. Neben einer Bankauskunft kann auch eine Vertragserfüllungsbürgschaft eine Bonitätsnachweisfunktion haben. Hinzu kommen Nachweise der Expertise und Leistungsnachweise für gleichartige Projekte. Die Einsicht in die veröffentlichten Bilanzen und Angaben aus dem Handelsregister sowie Bonitätsauskünfte von Auskunfteien können das Bild abrunden.

GMP-Vertrag

Eine Möglichkeit, den erhöhten Preisen beim GU-/GÜ-Vertrag transparenter zu gestalten, ist die Variante des GMP (engl. guaranteed maximum price-)Vertrages. In diesem Vertrag wird vom Auftragnehmer ein Höchstpreis garantiert. Gleichzeitig wird die GU-Vergütung offen vereinbart. Daneben werden meist die Vergabepreise an die Subunternehmen offengelegt. Häufig behält sich der Auftraggeber (Bauträger) die Zustimmung zur Vergabe an die einzelnen Subunternehmen – insbesondere bei Schlüsselgewerken – vor, um eine für das Projekt adäquate Bauqualität zu sichern.

Bei einer Unterschreitung der geplanten Baukosten partizipieren Auftraggeber und Auftragnehmer in einem bereits vorab festgelegten Umfang an den Einsparungen. Kommt es zur Überschreitung des Höchstpreises, so liegt das Risiko beim Auftragnehmer.

Vertragsstrafenklauseln

Oftmals wird in Werkverträgen auch bei GU-/GÜ-Verträgen eine Vertragsstrafen-Klausel (Pönale), z. B. für den Fall einer Überschreitung des vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermins aufgenommen. Gemäß dem Urteil des BGH vom 23.01.2003 (AZ: VII ZR 210/01) führt die Überschreitung der Gesamtvertragsstrafe zur Unwirksamkeit der fraglichen Klausel. Nach Ansicht des BGH liegt die Obergrenze bei fünf Prozent. Bei dem zu beurteilenden Fall war mit dem Auftragnehmer eine Vertragsstrafe von insgesamt zehn Prozent der Auftragssumme vereinbart. Der BGH hält Vertragsstrafen-Klauseln in dieser Höhe generell für unwirksam. Dies bedeutet, dass der Auftraggeber (Bauträger) im Zweifel, trotz Überschreitung der Fertigstellungstermine, keine Vertragsstrafe durchsetzen kann. Dies ist insbesondere von Nachteil, sofern auf der Erwerberseite entsprechende Vereinbarungen abgeschlossen werden. Derartige Missverhältnisse zwischen den Verträgen,

  • Erwerber – Bauträger und
  • Bauträger – GU/GÜ oder Werkvertragsunternehmer

können damit eine finanzielle Schieflage des Projektes nach sich ziehen.

PRAXISTIPPS

  • Grundstückskaufvertrag „bankable“?
  • Strukturierte Prüfung der Erwerberkaufverträge.
  • Partnerqualitätscheck der Werkvertragsunternehmer bzw. GU/GÜ.

Beitragsnummer: 83503

Prüfung des Kreditgeschäftes durch die Interne Revision



Von der Früherkennung bis zur Problemkreditbehandlung.

Tugce Gürdal, Diplom-Kauffrau, Interne Revision, Isbank AG.

I. Einleitung

Die vorrangige Aufgabe der Internen Revision besteht darin im Rahmen von risikoorientierten und prozessunabhängigen Prüfungen die Wirksamkeit und Angemessenheit des Risikomanagements im Allgemeinen und des Internen Kontrollsystems im Besonderen zu beurteilen. Zudem ist grundsätzlich die Ordnungsmäßigkeit von allen intern eingerichteten Prozessen zu prüfen[1].

Die bankintern eingerichteten Früherkennungsprozesse bilden, insbesondere aufgrund der Vorschriften der MaRisk, einen wichtigen Bestandteil der Risikocontrollinprozesse und des Risikomanagementsystems. Diese sollen dazu dienen sich abzeichnende Ausfälle im Kreditgeschäft frühzeitig zu erkennen und dem Kreditinstitut die frühzeitige Einleitung von Gegenmaßnahmen, wie eine intensivierte Betreuung oder wirkungsvolle Krisenberatung, zu ermöglichen.

Aufgrund der hohen Bedeutung gehört das Prüffeld „Frühwarnverfahren“ zum festen Bestandteil der risikoorientierten Prüfungsplanung und -durchführung der Internen Revision[2].

Einen weiteren wichtigen Bestandteil bildet das Kreditgeschäft im Allgemeinen bis hin zur Problemkreditbehandlung. Das Ziel dabei ist die Prüfung der Funktionsfähigkeit der Kreditabwicklungs- und -sanierungsprozesse, um mögliche Mängel im internen Kontrollsystem festzustellen und Risiken zu minimieren.

Als Prüfungsansätze für die Interne Revision können dabei je nach Prüffeld im Rahmen der ...


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Besonderheiten der Einnahmen-Ausgaben-BWA

Michael Leistenschneider, Steuerberater mit eigener Kanzlei (bis Ende 2013 Vorstand bei Datev eG, Nürnberg)

Für Gewerbetriebende und Freiberufler, die ihren Gewinn nach § 4 Abs. 3 EStG als Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben (EÜR) ermitteln, ist die Einnahmen-Ausgaben-BWA die ideale Form, unterjährig die Ergebnisentwicklung zu verfolgen und das Unternehmen entsprechend den Besonderheiten dieser Gewinnermittlungsart zu analysieren. Voraussetzung für eine Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG (statt Bestandsvergleich nach § 4 Abs. 1 EStG) ist, dass weder nach Handelsrecht[1] noch nach Steuerrecht[2] eine Buchführungspflicht besteht. Liegen diese Voraussetzungen vor und wird vom Wahlrecht einer Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG Gebrauch gemacht sind folgende Besonderheiten zu beachten:

  • Es gilt das Zufluss-/Abflussprinzip (statt Verursachungsprinzip). Danach sind Einnahmen und Ausgaben erst dann gewinnwirksam, wenn sie durch Zahlung realisiert werden.
  • Einnahmen fließen brutto einschließlich Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) in die Gewinnermittlung ein.
  • Ausgaben fließen brutto einschließlich Umsatzsteuer (Vorsteuer) in die Gewinnermittlung ein.
  • Gezahlte Umsatzsteuerbeträge (z. B. aufgrund von Umsatzsteuer-Voranmeldungen) sind Betriebsausgaben.
  • Erstattete Umsatzsteuerbeträge sind Betriebseinnahmen.
  • Erhaltene Anzahlungen sind mit ihrem Zahlungsbetrag Betriebseinnahmen.
  • Geleistete Anzahlungen sind mit ihrem Zahlungsbetrag Betriebsausgaben.
  • Bestandsveränderungen werden weder beim Warenlager noch bei den fertigen/unfertigen Erzeugnissen gebucht und haben auch keinerlei Gewinnauswirkungen.
  • Die Führung eines Personenkontokorrents ist zwar möglich, allerdings sind für Zwecke der Gewinnermittlung die bisher nicht zahlungswirksam gewordenen Kundenforderungen sowie Lieferantenverbindlichkeiten rückgängig zu machen.

Die Einnahmen-Ausgaben-BWA berücksichtigt alle diese Besonderheiten, sofern eine systemgerechte Verbuchung erfolgt. Steht also fest, dass am Jahresende der Gewinn eines Unternehmens nicht nach § 4 Abs. 1 EStG (Bestandsvergleich mit Bilanz und G+V), sondern nach § 4 Abs. 3 EStG ermittelt wird, so würde eine BWA-Analyse mit Hilfe der kurzfristigen Erfolgsrechnung auf Basis der Standard-BWA zu unzutreffenden und möglicherweise auch falschen Ergebnissen führen. Je nach Zahlungsverhalten bei Kunden- und Lieferantenrechnungen und auch in Abhängigkeit von der Umsatzbesteuerung (Soll-/Ist-Versteuerung bzw. Umsatzversteuerung nach vereinbarten oder vereinnahmten Entgelten) kommt es zu größeren Abweichungen zwischen dem unterjährigen Ergebnis der Standard-BWA und der Einnahmen-Ausgaben-BWA.

SEMINARTIPPS

Analyse von Bankbilanzen, 04.11.2019, Wiesbaden.

Quick-Check BWA-Analyse, 05.11.2019, Wiesbaden.

Kredit-Jahrestagung 2019, 20.–21.11.2019, Berlin.

Dies soll an nachfolgendem Rechenbeispiel eines fiktiven und speziell konstruierten Falls aufgezeigt werden. In einer BWA-Abrechnungsperiode soll es zwei Ausgangsrechnungen über jeweils 595 € inklusiv 19 % Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) geben und zwei Eingangsrechnungen über jeweils 238 € inklusiv 19 % Umsatzsteuer (Vorsteuer). In allen Fällen ist die Lieferung oder sonstige Leistung im Zeitpunkt der Rechnungsausstellung erbracht. Im BWA-Zeitraum sollen jeweils eine Eingangs- und eine Ausgangsrechnung bezahlt worden sein, während die andere Rechnung am Stichtag noch offen ist. Die sich zum BWA-Stichtag ergebende Umsatzsteuer-Zahllast wurde bereits in der BWA-Abrechnungsperiode gezahlt. Die Umsatzsteuer-Voranmeldung wird bei einer Soll-Versteuerung (Umsatzsteuer auf vereinbarte Entgelte) so berechnet, dass von der Mehrwertsteuer aus beiden Rechnungen in Höhe von 2 x 95 = 190 € die Vorsteuerbeträge aus beiden Eingangsrechnungen, also 2 x 38 = 76 € abgezogen werden. Es ergibt sich somit eine Umsatzsteuer-Zahllast in Höhe von 114 €.

INHOUSETIPP

Quick-Check BWA-Analyse.

 

 

Bei einer Ist-Versteuerung (Umsatzsteuer auf vereinnahmte Entgelte) wird die Mehrwertsteuer nur aus der bezahlten Rechnung gezogen und beträgt damit nur 95 €. Davon abgezogen werden dagegen die Vorsteuerbeträge aus beiden Eingangsrechnungen, also 2 x 38 = 76 €, da es beim Vorsteuerabzug nach § 15 UStG keinerlei Bindung an den Zahlungsvorgang gibt. Damit beträgt in diesem Fall die Umsatzsteuer-Zahllast lediglich 95 – 76 = 19 €.

Daraus ergibt sich nachstehendes Berechnungsschema, welches die unterschiedlichen BWA-Ergebnisse aufzeigt.

Abbildung: Berechnungsschema Einnahmen-Ausgaben BWA sowie Standard-BWA

FILMTIPP

Quickcheck Analyse BWA.

 

 

In diesem fiktiven Fall liegt das Ergebnis der Standard-BWA mehr als doppelt so hoch wie das der Einnahmen-Ausgaben-BWA bei einer Umsatzversteuerung nach vereinbarten Entgelten. Die Beispielsrechnung zeigt, dass bei einer Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG die unterjährige BWA-Analyse auf Basis der Standard-BWA zu unzutreffenden Ergebnissen führen kann. Es ist daher ratsam für die laufende Analyse des Unternehmenserfolgs auf die Einnahmen-Ausgaben-BWA, statt auf die kurzfristige Erfolgsrechnung der Standard-BWA zurückzugreifen.

PRAXISTIPPS

  • Bei Freiberuflern und Gewerbetreibenden, bei denen feststeht, dass die steuerliche Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG erfolgt, eignet sich eine monatliche Einnahmen-Ausgaben-BWA besser zur unterjährigen BWA-Analyse als die kurzfristige Erfolgsrechnung der Standard-BWA.
  • Die Einnahmen-Ausgaben-BWA ist sowohl bei Steuerpflichtigen einsetzbar, die ihre Umsätze nach vereinbarten Entgelten wie auch bei Steuerpflichtigen, die ihre Umsätze nach vereinnahmten Entgelten versteuern.
  • Bei einer Einnahmen-Ausgaben-BWA ist auch die Führung von Personenkonten möglich. Bei dieser BWA-Form werden im vorläufigen monatlichen Ergebnis nur die bezahlten Eingangs- und Ausgangsrechnungen berücksichtigt.
  1. § 238 Abs. 1 HGB und § 241a HGB.
  2. § 140 AO und § 141 AO.

Beitragsnummer: 81230

Ausgewählte TOP-Kennzahlen in der Bankbilanzanalyse

Dr. Thomas Kohlhase, Senior Credit Analyst, Fixed Income, Ampega Asset Management GmbH

Vorbemerkungen zur Aussagefähigkeit von Kennzahlen

Der Einsatz von Kennzahlen kann bei richtiger Anwendung hilfreich sein und wichtige Erkenntnisse zur Bonitätseinschätzung liefern. Noch stärker als bei der kennzahlenbasierten Bonitätsbeurteilung von Industrieunternehmen kommt es bei der Bankbilanzanalyse darauf an, die Kennzahlen im Rahmen des gesamten, insbesondere des aufsichtsrechtlichen, länder- und geschäftsmodellspezifischen, Kontextes zu interpretieren. Anderweitig und bei isolierter Betrachtung sind Fehlschlüsse die unmittelbare Folge. Denn die Lehman-Pleite 2008 oder die Krise der IKB 2007 hätte man anhand traditioneller Bilanz-, Gewinn- und Verlustrechnungs-Kennzahlen aus den Bereichen Kapital, Aktivaqualität, Rentabilität und Effizienz sowie Liquidität kaum vorhersehen können – zumindest, wenn man von weiterhin liquiden Märkten, unterstützt durch die damalige Geldpolitik insbesondere der US-Zentralbank, ausgegangen ist. Denn bei ähnlichen Kennzahlen wären sonst noch zahlreiche andere Institute in Schieflage geraten. Daher ist das Studium der Anhangsangaben und des Lageberichtes unerlässlich. In den oben genannten Fällen geben diese immerhin hinreichenden Aufschluss über drohende Risiken, insbesondere zu außerbilanziellen Verpflichtungen und daraus drohenden Liquiditätsabflüssen. Ohnehin ist das Studium des Anhangs und des Lageberichtes materiell für eine umfassende Bankbilanzanalyse, da nur dort sowie in den Offenlegungsberichten, die erst seit 2007 gem. Säule 2 (Basel III) verpflichtend sind, die notwendige Detailinformationen preisgeben werden.

SEMINARTIPPS

Analyse der zukünftigen Kapitaldienstfähigkeit, 07.10.2019, Frankfurt/M.

Analyse von Bankbilanzen, 04.11.2019, Wiesbaden.

Quick-Check BWA-Analyse, 05.11.2019, Wiesbaden.

Analyse von „Immobiliensammlern”, 06.11.2019, Wiesbaden.

Zudem spielen bei der Kennzahleninterpretation Zeit-, Betriebs- und Normenvergleich eine wesentliche Rolle. Durch Anwendung von Zeitvergleichen können negative bzw. positive Tendenzen sichtbar werden und im Sinne einer Trendanalyse fortgeschrieben werden. Der Nachteil liegt jedoch darin, dass der Informationsgehalt der Trendanalyse bedingt aussagefähig ist, wenn beispielsweise Gegenmaßnahmen durch die Geschäftsleitung ergriffen werden. Der Betriebsvergleich zeigt auf, wie ein Unternehmen im Vergleich mit brancheninternen Unternehmen bzw. Wettbewerbern oder Durchschnittswerten positioniert ist. Ein wesentlicher Nachteil bei Betriebsvergleichen besteht darin, dass branchenbezogene Prüfkriterien bestenfalls Abweichungen vom Durchschnitt zeigen und keine präzise Aussage über das interessierende Insolvenzkriterium ermöglichen. Dies gilt bei der Analyse von Bankbilanzen noch viel stärker als bei Industrieunternehmen. Beim Normenvergleich werden Unternehmenskennzahlen mit normativen oder statistisch abgeleiteten Prüfkriterien verglichen (Soll-Ist-Vergleich).

Des Weiteren ist bei der Verwendung von Kennzahlen auf Einschränkungen zu achten, die vor allem daraus resultieren, dass diese stichtags- und vergangenheitsbezogen sind sowie möglicherweise auf unterschiedlichen Rechnungslegungsstandards beruhen. Stichtagsbezogenheit: Insbesondere auf Basis von Bilanzpositionen verwendete Kennzahlen sind statischer Natur und unterliegen Manipulationsmöglichkeiten durch Window-Dressing-Maßnahmen (z. B. verbesserter Liquiditätsausweis zum Montas- oder Jahresende durch Repogeschäfte mit der Zentralnotenbank). Vergangenheitsorientierung: Die Kennzahlenanalyse ist meist retroperspektiv. Um ihr einen zukunftsorientierten Charakter zu verleihen, sollten daher einerseits plausible Annahmen (Basis-Szenario) als auch Prämissen unter Stress (Stress-Szenario) über die künftige Entwicklung erfolgen. Rechnungslegungsstandard: Unterschiedliche Rechnungslegungsstandards können zu Grunde liegen und so die Vergleichbarkeit von Jahresabschlüssen erheblich beeinträchtigen.

INHOUSETIPP

Analyse von Bankbilanzen.

 

 

Insofern lässt sich für den Einsatz von Kennzahlen im Rahmen der Bankbilanzanalyse resümieren, dass Kennzahlen helfen, die richtigen Fragen zu stellen, allerdings geben sie selbst meist nicht die gewünschte Antwort darauf.

Im Folgenden werden drei TOP-Kennzahlen näher dargestellt.

Harte Kernkapitalquote (Common-Equity-Tier 1 Ratio)

Definition

Abbildung 1: CET 1

Interpretation

Grundsätzlich gilt: je höher, desto besser. Doch auch eine hohe Quote kann aufgrund der nachfolgend erläuterten Nachteile zu Fehlschlüssen führen. Zusammengebrochene Banken wie Banco Espirito Santo oder Lehman Brothers wiesen kurz vor ihrer Insolvenz ebenfalls durchaus mindestens ausreichend erscheinende Kapitalisierungsquoten aus. Ebenfalls gilt, dass Aufsichtsbehörden individuell höhere Quoten von jedem Institut verlangen können, so dass eine auf den ersten Blick möglicherweise als solide anzusehende Quote sich im Nachgang als zu niedrig erweisen kann. Die individuellen Institutsspezifischen Anforderungen werden im Zusammenhang mit der sukzessiven Einführung von Bankenabwicklungs- und Sanierungsregimen eher zu- als abnehmen. Somit steigt unweigerlich die Deutungsunsicherheit, was nicht zuletzt auf die politisch gewollte Willkür durch die Aufsicht zurückzuführen ist.

NPL Ratio

Definition

Abbildung 2: NPL

Interpretation

Grundsätzlich gilt: je höher, desto schlechter. Bei Vergleichen mit Banken, die in unterschiedlichen Staaten/Jurisdiktionen tätig sind, gilt es, die nationalen Vorschriften zur Klassifizierung notleidender Kredite zu beachten. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen: Bei Forderungen, die über 90 Tage fällig sind, ist in einigen Staaten nur der entsprechend überfällige Betrag oder die gesamte Kreditlinie. Ebenso gibt es Staaten, die für bestimmte überfällige Forderungen bereits eine Grenze bei 60 Tagen setzen und somit einen konservativen Ansatz wählen, der jedoch zu einer „Inflationierung“ der ausgewiesenen NPLs führt. Dies kann bei der Berechnung und beim Ausweis zu erheblichen Unterschieden führen und muss daher berücksichtigt werden. Die Nennergröße ist ebenfalls unter länderspezifischen regulatorischen Aspekten zu überprüfen.

Gesamtrentabilität (Return on Average Assets = RoAA)

Definition

Abbildung 3: RoAA

Interpretation

Maßgeblich bei der Analyse dieser Kennzahl ist die Zusammensetzung der Zählergröße, insbesondere auf Basis des Jahresüberschusses und der damit verbundenen Schwächen im Rahmen der bilanzpolitischen Gestaltungsmöglichkeiten. Geht man von dem hypothetischen Fall aus, dass zwei Institute exakt dieselben Rechnungslegungsstandards anwenden, so gilt auch bei dieser Kennzahl grundsätzlich nicht immer je höher, desto besser. Denn wie bei allen Renditekennzahlen spiegelt sich in einer hohen Rendite ein höheres Risiko wider, das entsprechend zu kompensieren ist. Insofern bevorzugt man je nach individueller Risikoaversion Institute mit einer niedrigen, dafür stabilen, Gesamtrentabilität gegenüber solchen mit einer hohen Rendite, die dafür jedoch mit Unsicherheit und Volatilität behaftet sind.

Weitere Anmerkungen:

  • Bei sämtlichen Return-bezogenen Kennzahlen gilt der Grundsatz, dass eine hohe Rendite bzw. Performance nicht selten mit höherem Risiko einhergehen.
  • Daher kommt es auch auf die Ertragsstabilität im Rahmen der Performancemessung sowie die Steigerung von Unternehmenswerten an.

Alternativ zur Gesamtrentabilität wird häufig die Rentabilität der risikogewichteten Aktiva verwendet (Return over Risk Weighted Assets bzw. RoRWA):

Abbildung 4: RoRWA

PRAXISTIPPS

  • Effizienter Einbezug von Marktdaten als Frühwarnindikatoren zum Erkennen von Depot A-Risiken: u. a. Bond-Spread/CDS-Entwicklungen/Aktienkursentwicklung.
  • Aufspüren von bilanziellen Risikokonzentrationen: Kreditnehmer-/Branchen-/Länder-/Ertragskonzentrationen.
  • Analyse außerbilanzieller Risiken: Nachrichtenlage? Drohen Reputationsverluste? Geldwäscherisiken? ESG-Risiken?

 

Beitragsnummer: 81213

AnaCredit – warum der Teufel im Detail liegt



Ein IT-Erfahrungsbericht aus der Projektumsetzung, bei der bereits frühzeitig Datenmanagement und Datenqualität in den Fokus gerückt sind

Benjamin Feige, Business Manager Fachbereichsbetreuung, ORG-IT, Projektleitung und Fachbereichsbetreuung, Bankhaus Lampe KG

I. Startschuss AnaCredit

Als die EZB 2016 ankündigte, das statistische Meldewesen mit den „Analytical Credit Datasets“ (kurz: AnaCredit) granularer aufzustellen, ging es nur auf den ersten Blick um eine Anpassung bezüglich der Bereitstellung statistischer Informationen, wie sie immer wieder vorkommt. Stattdessen beginnt mit Umsetzung von AnaCredit ein neues Zeitalter der Meldepflicht für das Reporting von Banken.

II. Datenmanagement und Datenqualität

Bereits zu Beginn des Umsetzungsprojekts AnaCredit stehen Fragen zur Verfügbarkeit der angeforderten Daten und damit verbunden auch zur geforderten Datenqualität im Vordergrund – neben dem üblichen Thema Projektkosten. Einfach nur ein paar Daten aus der EDV abrufen, fertig ist die Meldung? So einfach war und ist es nach wie vor nicht.

Die Umsetzung wirkt sich tiefgreifend auf die Prozesse der Bank aus. Angefangen in den Systemen des Front-Office bis hin zur eingesetzten Software des Meldewesens sind die Vorgaben und die damit einhergehenden Erfordernisse auf jeder Stufe fortwährend zu berücksichtigen. Auf allen Ebenen muss dabei starker Fokus auf die Qualität der Daten gerichtet ...


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Neuer EBA-Richtlinienentwurf zur Kreditvergabe und -überwachung (EBA/CP/2019/04)

Konsultationspapier – Entwurf von Richtlinien für die Vergabe und Überwachung von Krediten

Jürgen Müller, Leitender Berater, vdpConsulting AG[1]

Jürgen Blatz, Bereichsleiter Kreditgeschäft, Finanz Colloquium Heidelberg GmbH

I. Einleitung

Vor dem Hintergrund hoher NPL-Portfolien in der EU beauftragte der Europäische Rat die European Banking Authority (EBA) im Rahmen des Aktionsplanes (Juli 2017) neben den Leitlinien zu „Non Performing Loans“ auch Leitlinien für die Kreditvergabe und Monitoring zu erarbeiten. Die EBA stellte am 19.06.2019 das Papier „Draft Guidelines on loan origination and monitoring“ zur Konsultation (Frist 30.09.2019). Die Veröffentlichung ist zum 30.06.2020 vorgesehen.

Die EBA schlägt in der Konsultation unter Berücksichtigung der Proportionalität und Verbraucherschutzbestimmungen detaillierte Standards für das Risikomanagement, die Prozesse und deren Überwachung vor. Ziel ist, über nachhaltige und solide Kreditvergabestandards und deren Monitoring unter Einbeziehung von Governance-Regelungen eine hohe Kreditqualitität auf Institutsebene sicherzustellen. Die finanzielle Stabilität und Widerstandsfähigkeit des EU-Bankensystems sollen weiter gestärkt werden.

In den Abschnitten vier bis fünf werden die Erwartungen spezifiziert:

  • Abschnitt 4: Governance-Anforderungen

Klarstellung des internen Governance- und Kontrollrahmens für die Kreditgewährung und die Kreditentscheidung auf der Grundlage der Anforderungen der EBA-Leitlinien zur internen Governance

  • Abschnitt 5: Kreditvergabe

Anforderungen an die Informations- und Datenerhebung von Kreditnehmern, Dokumentation und Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung der Kreditnehmer

  • Abschnitt 6: Preisgestaltung

Aufsichtsrechtlichen Erwartungen für die risikobasierte Preisgestaltung von Krediten

  • Abschnitt 7: Kreditsicherheiten

Anforderungen an die Bewertung von unbeweglichen/beweglichen Kreditsicherheiten (ohne finanzielle Sicherheiten) zum Zeitpunkt der Kreditgewährung und die laufende Überwachung.

  • Abschnitt 8: Laufende Überwachung des Kreditrisikos inklusive der Risikofrüherkennung.

 

 

 

 

II. Ausgewählte Aspekte aus dem Richtlinienentwurf

Eine Übersetzung und Bewertung ausgewählter Abschnitte kann für € 39,00 erworben werden. Erhältlich unter info@fc-heidelberg.de

 

III. Fazit

Im Konsultationspapier finden sich viele Regelungen und Anforderungen wieder, die die deutschen Institute aus den MaRisk, zuletzt neugefasst im Oktober 2017, kennen. Es wird der Grundgedanke der Proportionalität aufgegriffen, jedoch finden sich die detaillierten Möglichkeiten zur Nutzung der Öffnungsklauseln gemäß MaRisk so nicht wieder.

Sehr umfänglich wird auf das Thema Governance in Bezug auf die Kreditgewährung und Überwachung eingegangen. Die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung beschreiben bereits heute gelebte Standards. Betont wird nochmals das Thema Datenintegrität. Hier werden auch künftig weitere Optimierungen erforderlich sein, um jederzeit die notwendigen und korrekten Daten zeitnah ohne manuelle Prozesse zur Verfügung stellen zu können (Stresstests).

Im Bereich der Immobilienbewertung und Überwachung gibt es am Ende des Dokuments umfangreiche Ausführungen, die einer intensiven Bewertung und Prozessbeurteilung zugeführt werden sollten. Interessant ist hier vor allem die Einschätzung, dass die Anwendung von statistischen Modellen im Rahmen der Immobilienbewertung in der Zukunft und unter der Prämisse der validen und transparenten Weiterentwicklung dieser Modelle effizientere Prozesse ermöglichen kann. Aktuell wird hier aber die aufsichtliche Einschätzung transparent, dass die Anwendung statistischer Modelle zum Zeitpunkt der Kreditvergabe zu Mängeln im Risikomanagement führen kann. Daher bleibt es auch weiterhin die Aufgabe des einzelnen Gutachters bzw. Wertermittlers, im Rahmen der Neubewertung die bewertungsrelevanten Parameter herzuleiten, zu begründen und dies nachvollziehbar zu dokumentieren (vgl. entsprechende Anforderungen der BelWertV sowie auch MaRisk). Im Rahmen der Überwachung kann hingegen weiterhin auf statistische Modelle zurückgegriffen werden, sofern die Rahmenbedingungen eingehalten werden.

PRAXISTIPPS

  • Auf Basis des Konsultationspapiers die bestehenden schriftlichen Ordnungen mit der Leitlinie abgleichen und evtl. Gaps ermitteln.
  • Die Leitlinie sieht keine Übergangsfristen vor; insofern bei erkanntem Handlungsbedarf früh in die Umsetzung gehen.
  • Mitarbeiterqualifikationen mit Stellenprofilen abgleichen und ggfs. nachqualifizieren und Aktualität sicherstellen (z. B. Tz. 220 Qualifikation zur Sicherheitenüberprüfung)
  • Prozesse zur Immobilienbewertung und die eingesetzten Tools nochmals screenen. Für Institute, die nach Marktwert bewerten, gelten die Regelungen der Kleindarlehensgrenze nicht und es sind Besonderheiten bei der Bewertung und Überwachung zu beachten (Fortsetzung der alten Aufsichtspraxis).
  • Die weitere Diskussion, insbesondere die Antworten auf das Konsultationspapier, sollten intensiv verfolgt werden.

 

BUCHTIPP

Arbeitsbuch Neue Werthaltigkeits-/PAAR-Prüfungen im Kreditgeschäft, 2019.

 

SEMINARTIPPS

Prozessprüfung Kreditsicherheiten, 06.11.2019, Köln.

Lernende Frühwarnverfahren im Kreditgeschäft, 19.11.2019, Frankfurt/M.

Kredit-Jahrestagung 2019, 20.–21.11.2019, Berlin.

Kreditgeschäft-Prüfungen der Bankenaufsicht, 25.-26.11.2019 in Frankfurt/M.

Kritische Prüfung von Kreditvergabestandards durch die Bankenaufsicht, 28.11.2019 in Frankfurt/M.


Alle Seminare auch als Inhouse-Training buchbar!

 

  1. bis 30.06.2019 Abteilungsdirektor Marktfolge Kredit Grundsatz, DONNER & REUSCHEL AG.

 

Beitragsnummer: 77369

 

Interpretierbarkeit von Blackbox-Modellen für das Kredit-Scoring



Anwendung aktueller Methoden aus dem Maschinellen Lernen auf bankinterne Verfahren.

Prof. Dr. Gerhard Hellstern, Duale Hochschule Baden-Württemberg, Ravensburg. Davor langjähriger Leiter des Referats Bankgeschäftiche Prüfungen 1 der Deutschen Bundesbank, Hauptverwaltung in Baden-Württemberg. In seine Verantwortung fiel die Durchführung zahlreicher Säule 1 und Säule 2-Prüfungen bei LSI und SI im Rahmen des SSM

I. Einleitung

„Es liegt in der Verantwortung des beaufsichtigten Unternehmens, die Erklärbarkeit/Nachvollziehbarkeit von BDAI[1]-basierten Entscheidungen für sachkundige Dritte zu gewährleisten. Modelle lediglich als Blackbox zu betrachten, sieht die Aufsicht kritisch“[2]. Diese Aussage aus der 2018 veröffentlichten BaFin-Studie zum Thema Big Data und Künstliche Intelligenz beschreibt das Spannungsfeld bei der Anwendung Künstlicher Intelligenz im Finanzbereich treffend. Während auf der einen Seite immer bessere Algorithmen für Prognoseprobleme verfügbar sind, sind deren Anwendung auf der anderen Seite offenbar enge Grenzen gesetzt. Die Finanzaufsicht legt u. a. Wert darauf, dass Entscheidungsvorschläge durch Algorithmen nachvollziehbar und erklärbar bleiben. Vergleichbare Anforderungen an verwendete Algorithmen gibt es auch in anderen Branchen, z. B. im Gesundheitswesen. Es reicht nicht aus, dass ein Algorithmus „funktioniert“, was sich vergleichsweise einfach mittels entsprechender Performance-Maße ermitteln lässt.

Eine Möglichkeit, mit der Anforderung nach Interpretierbarkeit umzugehen, besteht darin, lediglich einfache, ...


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Vom Fachbereichsleiter zum Prozessmanager



Einführung eines prozessorientierten Organisationsmodelles aus der Sicht eines Fachbereichsleiters

Eberhard Mailach, Leiter Kreditsekretariat, Gestaltung von Kreditprozessen, Nassauische Sparkasse

       

I. Neues Denken in den Stäben

1. Ganzheitliche prozessorientierte Sichtweise noch nicht angekommen

Statistisch werden Banken dem Dienstleistungssektor zugerechnet. Als Dienstleister steht man in den Diensten des Kunden und ist selbstverständlich bestrebt, dessen Wünsche bestmöglich umzusetzen. In diesem Sinne sind in den Banken manufakturartige Prozesse entstanden. Es gab zwar ein vordefiniertes Produktportfolio, dessen Bestandteile jedoch sehr individuell für den jeweiligen Kunden zusammengestellt und variiert wurden. Willige Menschen in den Instituten haben diese Kompositionen dann teilweise auch unter weiter Ausdehnung der technischen Möglichkeiten umgesetzt.

Auch in den Stäben war das Denken in Manufakturstrukturen an der Tagesordnung. Es gab klare Abgrenzungen. Die Organisation organisiert die Aufbau- und Ablauforganisation. Fachbereiche lieferten zu den definierten Arbeitsabläufen den fachlichen Input und griffen damit soweit notwendig mehr oder weniger stark in die Arbeit der Organisation ein. Die Themen Betriebssicherheit, Datenschutz und IT waren jeweils separaten Fachbereichen bzw. Beauftragten zugeordnet, die diese Aspekte letztlich losgelöst von den Produktionsprozessen gesamthausweit regelten. Für ...


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Prüfung von Rating-Prozessen



Aktuelle Prüfungsansätze aufgrund von Erkenntnissen und Erfahrungen aus internen und externen Prüfungen von Rating-Verfahren in Sparkassen.

Bettina Hermes, Sparkassen-Betriebswirtin, Abteilung Kreditrevision, Sparkasse Essen.

I. Einleitung

Da die Risikoklassifizierungsverfahren (RKV) die wesentliche Grundlage zur Beurteilung des Adressenausfallrisikos bilden, werden sie regelmäßig sowohl von der internen Revision als auch von externen Prüfern einer System- oder Funktionsprüfung unterzogen.

Daneben stellen sie die Basis für eine Vielzahl von weiteren sich hieraus ableitenden Prozessen und Handlungen dar, z. B. für

  • Kreditkompetenzen
  • Risikoadjustierte Bepreisung
  • Risikofrüherkennungssystem
  • Sonstige Bearbeitungsprozesse im Kreditgeschäft

Aufgrund der in der Sparkasse Essen eingesetzten vielseitigen Risikoklassifizierungsverfahren von Standard Rating und Immobiliengeschäftsrating über KundenKompaktRating für kleinere Geschäftskunden zum KundenScoring für Privatkunden, ist eine umfangreiche Rating-Landkarte implementiert. Zusätzlich werden alle Leasinggesellschaften und auch große Unternehmen mit einem Umsatz von mehr als 250 Mio. € oder Schuldscheindarlehen über ein entsprechendes Tool der RSU GmbH (Rating System Unit) geratet. Externe Ratingnoten werden nicht genutzt.

Zur Zuordnung der Kunden zu dem zutreffenden Risikoklassifizierungsverfahren ist der Risikoverfahrensschalter geschaffen worden. Mit Hilfe der entsprechenden Schalterstellungen werden die Kunden für eine bestimmte Risikoeinstufung selektiert.

Wer nun wen wann zu raten hat, sollte in den Organisationsrichtlinien geregelt sein. Doch die ...


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Einheitenbildung im Wandel



Neue Herausforderungen aufgrund der Änderungen im Millionenkreditmeldewesen, der GroMiKV und der BaFin mit dem Fokus auf die Zusammenfassung von GvKs aufgrund von Kontrolle und wirtschaftlicher Abhängigkeit.

Caroline Klausch, Referentin im Kreditmanagement, Berliner Volksbank eG

I. Neue Herausforderungen

Stillstand gibt es auch im Jahr 2019 für die Verantwortlichen im Kreditmeldewesen nicht. Seit dem 01.01.2019 gilt für die Millionenkreditmeldung der erweiterte Kreditbegriff, was im 1. Quartal 2019 bei den Instituten zu einem erheblichen Mehraufwand bei der Einreichung von Einzelanzeigen (Stammdaten-/Kreditdatenmeldung) gegenüber der Bundesbank führte. Somit fallen ab sofort folgende Positionen ebenfalls unter die Kreditdefinition:

  • Kreditzusagen
  • Anteile an verbundenen Unternehmen unabhängig von ihrem Bilanzausweis (inkl. Aktien)
  • Wertpapiere des Handelsbestandes – Achtung Durchschaupflichten bei Anlageprodukten beachten.

Beachten Sie auch in dem Zusammenhang, dass im März 2019 die neue meldetechnische Durchführungsbestimmung für die Abgabe der Großkreditanzeigen nach Art. 394 CRR und der Millionenkreditanzeigen nach § 14 KWG in der Version 2.1 auf der Homepage der Deutschen Bundesbank veröffentlicht worden ist.[1]

Am 27.02.2019 ist die zweite Verordnung zur Änderung der GroMiKV im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Digitalisierung wird nun auch bei der Bundesanstalt spürbar. Die Deutsche Bundesbank schafft die Voraussetzungen für eine elektronische Stammdateneinreichung. ...


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