Immobiliensammler

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Zwischen Privat- und Firmenkunden

Volker Fentz, Prokurist, Ressortleiter Firmenkunden, VR Bank Untertaunus eG Tanja Tatusch, Kreditberaterin Sanierung, Wiesbadener Volksbank eG Immobiliensammler – was versteht man darunter? Das DIW Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung schätzt laut einer aktuellen Studie, dass zwischen den Jahren 2012 und 2027 in Deutschland bis zu 400 Mrd. € pro Jahr vererbt werden. Damit werde gut ein Viertel mehr hinterlassen und verschenkt als bisher angenommen. Aufgrund einer Nachkriegsphase ohne größere Wirtschaftskrisen konnte über Jahre Gewinne erzielt und Vermögen aufgebaut werden. Aktuell stehen jene Vermögen zur Übertragung auf nachfolgende Generationen an. Dies gilt auch für Betriebe, die ebenfalls an die nächste Generation übertragen werden. (www.zeit.de, 08/2017) Ein nicht unwesentlicher Teil der Vermögensgegenstände stellen Immobilien dar. Immobilien gelten als wertstabil und nachhaltig. Diese Einstellung wird auch an nachfolgende Generationen übertragen und so findet man oftmals in der aktuellen Erbengeneration Personen mit einer hohen Affinität zu Immobilien, die aber hauptberuflich Einkünfte aus anderen Einkunftsarten beziehen. Weiterhin begünstigen die aktuell niedrigen Anlagezinsen einerseits sowie günstige Kreditzinsen andererseits vermehrt in Sachwerte, sprich Immobilien, zu investieren. Auch die Frage nach einer alternativen und stabilen Altersvorsorge oder nach einer Möglichkeit, hohe Steuerverpflichtungen zu reduzieren, unterstützt die aktuelle Entwicklung, dass immer mehr Privatpersonen in vermietete Immobilien investieren. Hierdurch werden die Banken in der Betreuung sowie auch in der Analyse vor neue Herausforderungen gestellt, da die zunehmende Bandbreite kleinerer bis hin zu komplexen Vermögensportfolien mit standardisierten Verfahren weder beurteilt noch adäquat begleitet werden können. Wen zählt man zu den Immobiliensammlern? Es existiert keine formale Definition für einen Immobiliensammler. Doch in der Praxis werden unter Immobiliensammler Investoren verstanden, die in regelmäßigen Abständen Objekte zwecks Sanierung und/oder Vermietung erwerben und diese im Bestand halten und/oder zu einem späteren Zeitpunkt wieder veräußern. Ein wesentliches Charakteristikum sind dabei die verschiedenen Einkunftsarten. Immobilen werden „nebenberuflich“ gesammelt. Hauptberuflich werden Einkünfte als Angestellter, Freiberufler oder Gewerbetreibender erzielt. SEMINARTIPPS

Finanzierung von Hotels, Sozial- und Pflegeimmobilien, 21.11.2018, Frankfurt/M.

Analyse von „Immobiliensammlern”, 28.11.2018, Köln.

Frühwarnverfahren Immobilienkredite in Praxis & Prüfung, 26.03.2019, Frankfurt/Offenbach.

Immobilien als Eigenanlagen, 09.10.2019, Frankfurt/M.

Für die Kategorisierung eines „Immobiliensammlers“ sind folgende Fragestellungen wichtig:
  • Dient der Immobilienerwerb zum eigenen Wohnzweck oder zum Zwecke der Vermietung? Welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich aus der Vermietung?
  • Wird die Immobilie unter Renditeaspekten oder langfristig als Vermögenserhalt bzw. Sicherung von Einnahmen erworben? Welche Auswirkungen ergeben sich hieraus für die Finanzierungsstruktur und die Cashflow-Steuerung?
Oftmals treten in der Praxis für einen Immobiliensammler folgende Abgrenzungskriterien auf:
  • Mehr als 50 % des Einkommens wird aus V+V generiert und/oder
  • Mehr als 50 % des Vermögens ist in fremdgenutzten Objekten investiert.
Durch die zuvor genannte Aufteilung der Einkunftsarten entstehen zwangsläufig Probleme bei der richtigen Zuordnung in ein Rating, bei der Analyse der Zahlen sowie bei der zielführenden Betreuung dieser Kunden. Besonderheiten und Problemfelder für eine sachgerechte Bonitätseinstufung von „Immobiliensammlern“ Wesentliche Voraussetzung für eine Bonitätseinschätzung von Immobiliensammlern ist das Investitionsmotiv. Hierbei spielen Aspekte wie Rendite vs. Steueroptimierung, Vermögenserhalt vs. Vermögensaufbau, Anlagediversifikation vs. Immobilienaffinität eine beeinflussende Rolle:
  • „Immobiliensammler“ sind als Kreditnehmer typischerweise Privatkunden/Freiberufler, die nicht bilanzierungspflichtig sind.
  • Größere Vermögen werden oftmals in sogenannten Familiengesellschaften zusammengefasst. Diese Gesellschaften sind z. T. bilanzierungspflichtig, können aber mit Unternehmen mit „normaler“ Wirtschaftstätigkeit nicht verglichen werden.
  • Verschiedene Einkunftsarten, steuerliche Aspekte und unterschiedliche Lebensphasen wirken sich deutlich auf die Bonitätsbeurteilung des Kunden aus.
  • Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse sind schwierig; welche Informationen lassen sich u. a. aus der Einkommenssteuererklärung, Einkommenssteuerbescheid, Mietertragsaufstellung und Liquiditätsplanung gewinnen und wie sind diese zu interpretieren?
  • Bonitätsbeurteilung auf Basis eines zahlungsflussorientierten Vergleichs von Einnahmen und Ausgaben eines Geschäftsjahres kann als Möglichkeit, tatsächlichen Liquiditätsbedarf zu ermitteln, herangezogen werden.
Fünf übliche Fehler im Umgang mit Immobiliensammlern
  1. Die Kunden investieren in Immobilien und werden daher durch die Baufinanzierungsspezialisten betreut.
  2. Immobilien sind wie andere Kapitalanlagen und gehören in die Vermögensbetreuung.
  3. Anhand der Steuererklärung und dem Bescheid wird das Motiv des Immobiliensammlers abgeleitet.
  4. Die Analyse der wirtschaftlichen Zahlen erfolgt ohne Kenntnis des Gesamtzusammenhangs.
  5. Eine Begleitung von Immobiliensammlern erfolgt auf Basis der aktuellen Wünsche und nicht der nachhaltigen Bedarfssituation.
PRAXISTIPPS
  • Welche Bedarfsfelder sind für eine Betreuung von „Immobiliensammler“ zu beachten?
  • Wo ist eine Betreuung von Immobiliensammlern sachgerecht (Geschäftsbereich für Privatkunden, Firmenkunden oder Immobilienkunden)?
  • Wie kann der Analyst proaktiv Vertriebspotenziale erkennen und zielgerichtet gemeinsam mit dem Markt ausschöpfen? •
  • Was erwartet eine Y-Generation, die mit Immobilien im Privatvermögen seit Generationen „aufwachsen“, von der Bank?
 
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