Kreditwürdigkeitsprüfung bei notleidenden Immobiliar-Verbraucherkrediten nach § 505a III BGB und der ImmoKWPLV

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Frank Rehling, Assessor, Abteilung Recht und Sanierung der Sparkasse Lemgo

Nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und der erstmalig im BGB verankerten Kreditwürdigkeitsprüfung nach §§ 505a und 505b BGB ist es zu erheblichen Irritationen gekommen, wie eine ordnungsgemäße Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensgebers zu erfolgen hat. Rechtsprechung hierzu liegt praktisch nicht vor, weil die Kreditwürdigkeitsprüfung bisher allein im Interesse des Darlehensgebers erfolgte. Nachdem die Rechtsprechung Wertpapierkunden den Kick-Back-Joker bei renditelosen Wertpapieranlagen an die Hand gegeben hatte und dem ablösewilligen Darlehensnehmer den Widerrufsjoker, lässt sich befürchten, dass die Rechtsprechung neben dem gesetzlichen Zins- und Kündigungsjoker nach § 505d I BGB nunmehr dem (Immobiliar)-Verbraucherdarlehensnehmer weitere Joker bei formal fehlerhafter Kreditwürdigkeitsprüfung an die Hand gibt.

Rasch nach Inkrafttreten der Neuregelungen wurde ein Rückgang der Neuvergaben von Immobiliar-Verbraucherkrediten von bis zu 20 % diagnostiziert und eine Diskriminierung zumindest der älteren Kreditnehmer ausgemacht.

Aus diesem Grund wurde mit dem Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz vom 06.06.2017 (BGBl. I
S. 1.495) ein neuer § 505e ins BGB aufgenommen sowie die Regelung des § 18a Abs. 10a Kreditwesengesetzes (KWG) eingefügt. Hierin enthalten ist eine Verordnungsermächtigung, die das Bundesministerium der Finanzen und das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz ermächtigen, im Wege einer gemeinsamen Rechtsverordnung Leitlinien zu Kriterien und Methoden der aufsichtsrechtlichen und zivilrechtlichen Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen (ImmoKWPLV) festzulegen. Hierzu liegt bisher lediglich ein Referentenentwurf vor, der jedoch keine ausdrücklichen Regelungen zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei notleidenden Krediten enthält. Er enthält jedoch in § 3 ImmoKWPLV Ausführungen zu den Anforderungen an die Einschätzung der Wahrscheinlichkeit der Immobiliardarlehensrückführung.

SEMINARTIPP

Leistungsgestörte Verbraucherkredite, 12.03.2018, Frankfurt/Offenbach.

Am 17.07.2017 wurde an versteckter Stelle im Zuge der Umsetzung der PSD-II-Richtlinie (BGBl. I, 2.446) ein neuer § 505a III BGB eingefügt. Sie beinhaltet eine Ausnahmeregelung für Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen. In § 505a III Nr. 2 BGB findet sich folgende Regelung:

(3) [1] Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, die
  1. einen anderen Darlehensvertrag zwischen den Vertragsparteien zur Vermeidung von Kündigungen wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers oder zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Darlehensnehmer ersetzen oder ergänzen,
bedarf es einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung nur unter den Voraussetzungen des Abs. 2. Ist danach keine Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich, darf der Darlehensgeber den neuen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nicht abschließen, wenn ihm bereits bekannt ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit diesem Darlehensvertrag stehen, dauerhaft nicht nachkommen kann…

Hieraus ergibt sich, dass Umschuldungen vor Kreditkündigung grundsätzlich keiner erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung bedürfen. Ist die Kündigung des Immobiliarverbraucherdarlehens bereits erfolgt und steht die Vollstreckung bevor, entfällt die Kreditwürdigkeitsprüfung für die Umschuldung ebenfalls. Dies dürfte erst recht für Ratenzahlungsvereinbarungen gelten. In beiden Fällen darf der Kredit nicht i. S. d. Abs. II deutlich erhöht werden.

Sofern der Referentenentwurf zum ImmoKWPLV in der derzeitigen Fassung in Kraft tritt, ist gem. § 7 I ImmoKWPLV von einer deutlichen Krediterhöhung auszugehen, wenn sich der Nettodarlehensbetrag um mindestens 10 % erhöht.

Ist dem Kreditinstitut jedoch positiv bekannt, dass der Kunde den Kredit dauerhaft nicht bedienen kann, kommt der Zins- und Kündigungsjoker nach § 505d I BGB zum Zuge.

Wenn der Kunde also vor Abschluss der neuen Zahlungsvereinbarung bankbekannt das Vermögensverzeichnis aufgestellt oder Unterlagen zu seinen persönlichen Verhältnissen vorgelegt hat, werden dem Kreditinstitut die sich hieraus ergebenden Erkenntnisse als positiv bekannt unterstellt.

Aus einem vorliegenden Vermögensverzeichnis wird sich in der Regel die Kreditunwürdigkeit des Kunden ergeben. Der Zins- und Kündigungsjoker kommt zum Zuge. Legt er sonstige Unterlagen zu seinen Vermögens- und Einkommensverhältnissen vor, müssen die dortigen Angaben zumindest kursorisch geprüft werden. Drängt sich die fehlende Kreditwürdigkeit des Kunden nahezu auf, ist dem Kreditinstitut positiv bekannt, dass der Kunde den Kredit dauerhaft nicht bedienen kann. Auch hier kommt der Zins- und Kündigungsjoker zum Zuge.

Wird dagegen eine Ratenzahlungsvereinbarung auf Zuruf geschlossen, entfällt die Kreditwürdigkeitsprüfung. Allerdings setzt sich die Bank damit dem insolvenzrechtlichen Anfechtungsrisiko, vor allem gem. § 133 InsO aus.

Im Ergebnis hat die Bank bei Kreditnehmern, die wirtschaftlich so schwach sind, dass sie aus ihrem freien Vermögen/Einkommen die RZV nicht bedienen können, sie also die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht bestehen können, die Wahl zwischen Pest und Cholera: Sie kann das Risiko eines Zinsverlustes und der sofortigen Kündbarkeit oder das der späteren Anfechtbarkeit im Fall eines Insolvenzverfahrens in Kauf nehmen. Zwar erscheint auf den ersten Blick das erstgenannte Risiko weit weniger schwerwiegend als das Anfechtungsrisiko, denn ein evtl. späterer Zinsverlust und Kündigung der RZV, aber Behaltendürfen der bis dahin zurückgeflossenen Hauptforderung, wiegt doch weit weniger schwer als das Risiko des Verlustes der gesamten vereinnahmten Zahlungen durch erfolgreiche Anfechtung. Aber bei systematischem Handeln der Bank (also etwa systematischem Abschluss von RZV trotz fehlender Kreditwürdigkeit) verstößt sie systematisch gegen zwingende gesetzliche Vorschriften. Unangenehme aufsichtsrechtliche Folgen sind dann nicht auszuschließen. Im Fall der Anfechtbarkeit setzt sie sich dagegen „nur” einem zivilrechtlichen Zahlungsanspruch gegenüber dem Insolvenzverwalter aus.

Wer künftig also absolut rechtssicher unterwegs sein will, darf RZV mit solchen kreditunwürdigen Kunden schlicht und einfach nicht mehr schließen, sondern er muss vollstrecken. Nur über das, was aus der Vollstreckung heraus erlöst wird, darf die Bank die Hoffnung hegen, anfechtungsfest behalten zu dürfen. Denn auch Zahlungen, die der Kunde ganz ohne jede Vereinbarung leistet, sind von späterer Anfechtung bedroht.

Ob dieser gesetzliche „Zwang zur Vollstreckung” wirklich ein Fortschritt i. S. d. Verbraucherschutzes, und zwar gerade des Schutzes der schwächsten Verbraucher, ist?

PRAXISTIPPS

  • Verfolgen Sie die Rechtsentwicklung im Hinblick auf die Ausformung der Kreditwürdigkeitsprüfung durch Leitlinien eng und genau!
  • Solange insoweit noch keine konkreten Vorgaben vorliegen, sollte auch bei der Vereinbarung von Umschuldungs-, Vergleichs- und Ratenzahlungsvereinbarungen das bankübliche (Rating-)Verfahren, das die Bank bei jeder ordentlichen Kreditvergabe vorschaltet, durchgeführt werden.
  • Ist der wirtschaftlich schwache Kunde im Hinblick auf die konkret vereinbarten Leistungen aus der zu treffenden Umschuldungs-, Vergleichs- oder Ratenzahlungsvereinbarung (noch) kreditwürdig, sind erhöhte Risiken gegenüber der alten Rechtslage nicht erkennbar und keine weiteren Maßnahmen erforderlich.
  • Ist der Kunde aber letztlich (vermutlich) nicht (mehr) kreditwürdig – was spätestens bei Abwicklungskunden weit überwiegend der Fall sein dürfte – ist die einzig rechtssichere Vorgehensweise die Vollstreckung.
  • Die systematische Missachtung der Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung, etwa durch RZV ohne oder trotz negativem Prüfungsergebnis, ist schon aus aufsichtsrechtlichen Gründen nicht zu empfehlen.
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